Главная > Полезная Информация > Дефицит жилья в Испании достиг 740 000 домов: почему цены продолжают расти

Дефицит жилья в Испании достиг 740 000 домов: почему цены продолжают расти

Рынок недвижимости Испании в 2026 году столкнулся с проблемой, которая становится всё более заметной для покупателей, арендаторов, инвесторов и девелоперов: страна строит значительно меньше жилья, чем необходимо для удовлетворения растущего спроса.

Согласно отчёту OBS Business School «Mercado Inmobiliario 2026», с 2021 года в Испании было создано около 1,207 млн новых домохозяйств, тогда как завершено строительство только 474 000 домов. В результате накопился дефицит примерно 740 000 единиц жилья.

Эксперты OBS считают, что даже при существенном ускорении строительства устранить этот дефицит удастся не раньше чем через восемь лет. Для этого необходимо ежегодно вводить более 230 000 новых домов, что на 128% больше максимального показателя последнего десятилетия, достигнутого в 2024 году.

Для рынка недвижимости Испании это означает сохранение сильного давления на цены и аренду, особенно в наиболее востребованных городах и прибрежных регионах.

Почему в Испании не хватает жилья

Главная проблема заключается не только в количестве новых проектов. В стране существует серьёзный структурный дефицит предложения.

За последние годы количество домохозяйств увеличивалось значительно быстрее, чем предложение нового жилья. При этом новые дома строятся далеко не всегда там, где спрос наиболее высокий.

Автор исследования OBS Карлос Баладо отмечает, что предложение увеличивается в регионах, где потребность ниже, тогда как в наиболее востребованных местах строительство сталкивается с серьёзными препятствиями.

В результате возникает замкнутый круг:

мало жилья → высокий спрос → рост цен → ещё более дорогая новая застройка → снижение рентабельности проектов → недостаток предложения.

Именно этот механизм помогает объяснить, почему цены на недвижимость в Испании продолжают расти даже после значительного подорожания жилья.

Какой дефицит жилья накопился в Испании

По оценке OBS, с 2021 года появилось примерно 1,207 млн домохозяйств, а завершено лишь 474 000 объектов жилья.

Разница составляет около 740 000 домов. Этот дефицит охватывает почти всю Испанию, хотя его масштаб сильно отличается от региона к региону. Особенно напряжённая ситуация наблюдается в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Аликанте и Мурсии.

Таким образом, проблема касается не одного отдельно взятого города.

Она стала общенациональной.

Почему строительство не успевает за спросом

Эксперты выделяют несколько причин.

Нехватка подготовленной земли

Одной из главных проблем является дефицит участков, которые уже готовы для реализации жилого проекта.

Само наличие свободной территории ещё не означает, что на ней можно немедленно построить жилой комплекс.

Необходимы:

изменение или подтверждение градостроительного статуса;
планирование;
инфраструктура;
согласования;
разрешения;
подключение коммуникаций.

В наиболее востребованных регионах этот процесс может занимать очень много времени.

Сложности с финансированием урбанизации

Даже если подходящая земля существует, девелоперу необходимо финансировать её подготовку.

Речь идёт о дорогах, инженерных сетях, электричестве, водоснабжении, канализации и других объектах инфраструктуры.

Рост стоимости капитала и высокие финансовые риски могут делать многие проекты экономически менее привлекательными.

Дефицит квалифицированных работников

Строительному сектору также не хватает квалифицированной рабочей силы.

Нехватка специалистов увеличивает сроки выполнения проектов и расходы девелоперов.

В результате себестоимость строительства продолжает расти.

По данным OBS, стоимость строительства сегодня почти на 50% выше, чем в 2006 году.

Рост требований к строительству

Современные жилые проекты в Испании должны соответствовать значительно более строгим требованиям в области энергоэффективности, экологичности и устойчивого строительства.

С одной стороны, это улучшает качество новой недвижимости.

С другой — увеличивает первоначальные затраты на проектирование и строительство.

Долгие административные процедуры

Ещё одна проблема — продолжительность согласований.

Даже при наличии спроса и финансирования строительство не может начаться до завершения необходимых административных процедур.

Именно поэтому увеличение спроса не всегда приводит к быстрому увеличению предложения.

Нужно ли Испании строить 230 000 домов в год?

По оценке OBS, для постепенного устранения дефицита необходимо строительство более 230 000 домов ежегодно. Это должно продолжаться на протяжении как минимум восьми лет.

Для сравнения, 2024 год стал максимальным за последнее десятилетие по темпам строительства, однако необходимые сейчас показатели должны быть примерно на 128% выше.

Это означает, что проблема не может быть решена небольшим увеличением числа разрешений или отдельными программами субсидирования.

Необходимо системное увеличение предложения.

Почему государственная помощь не всегда снижает цены

Испания утвердила Государственный жилищный план 2026–2030 годов с бюджетом в 7 млрд евро.

Однако OBS считает, что одних мер стимулирования спроса недостаточно.

Логика достаточно проста.

Если государство увеличивает способность покупателей приобретать жильё, например через гарантии или налоговые льготы, но при этом количество домов не увеличивается, конкуренция за ограниченное предложение становится ещё выше.

В результате часть государственной поддержки может фактически перейти в рост цен.

Поэтому ключевой вопрос — не только поддержать покупателя, но и значительно увеличить предложение жилья.

Цены на недвижимость в Испании продолжают расти

Дефицит предложения уже отражается на стоимости жилья.

По данным OBS, средняя цена недвижимости в Испании достигла 2 429 евро за м² и оказалась на 36,5% выше максимального уровня 2007 года.

Наиболее дорогими автономными сообществами стали:

Мадрид — 4 407 €/м²;
Балеарские острова — 4 173 €/м²;
Страна Басков — 3 474 €/м²;
Каталония — 2 852 €/м².

Разница между регионами огромна.

Поэтому средняя цена по Испании не отражает реальную стоимость жилья в таких рынках, как Мадрид, Барселона, Малага или Балеарские острова.

Где недвижимость дорожает быстрее

Рост цен наблюдается практически во всех крупных испанских городах.

Согласно отчёту OBS, за год наиболее заметное подорожание среди столиц провинций наблюдалось в:

Леоне — 22,7%;
Сьюдад-Реале — 21,1%;
Санта-Крус-де-Тенерифе — 18,9%;
Мурсии — 18,3%;
Валенсии — 14,4%;
Малаге — 12,1%;
Мадриде — 12%;
Пальме — 10,4%.

Для Atlas Real особенно интересна Малага, поскольку рост стоимости жилья здесь происходит на фоне очень высокого международного спроса.

Малага и Коста дель Соль: почему предложение особенно важно

Малага является одним из наиболее востребованных рынков недвижимости Испании.

Спрос здесь формируется сразу несколькими группами:

местными покупателями;
иностранными резидентами;
нерезидентами;
инвесторами;
пенсионерами;
удалёнными специалистами;
покупателями второй резиденции;
состоятельными международными клиентами.

Коста дель Соль дополнительно получает огромный спрос на виллы, апартаменты и новые жилые комплексы.

При этом возможности для строительства ограничены.

Особенно остро проблема ощущается в популярных районах Марбельи, Бенахависа и Эстепоны, где стоимость земли и готового жилья высока, а качественного предложения на лучших локациях относительно мало.

Марбелья: дефицит жилья особенно заметен в премиальном сегменте

Марбелья отличается от большинства испанских городов.

Здесь международный спрос играет гораздо большую роль.

Покупатели приезжают из:

Великобритании;
Нидерландов;
Германии;
Скандинавии;
Франции;
США;
стран Ближнего Востока;
Латинской Америки.

При этом покупатель дорогой виллы конкурирует не только с местными жителями, но и с международным капиталом.

В результате предложение качественных объектов в лучших районах остаётся ограниченным.

Особенно востребованы:

Бенахавис и дефицит элитного жилья

Бенахавис представляет другой сегмент рынка.

Здесь покупатель заинтересован прежде всего в больших виллах, приватности, безопасности, гольфе, панорамных видах и крупных участках.

Особенность такого рынка заключается в том, что количество объектов физически ограничено.

Нельзя быстро увеличить предложение больших участков и эксклюзивных вилл, поэтому уникальные объекты способны сохранять высокую стоимость даже при изменении общей ситуации на рынке.

Эстепона и новая застройка

Эстепона стала одним из самых быстро развивающихся направлений Коста дель Соль.

Здесь активно строятся новые жилые комплексы, однако спрос также остаётся высоким.

Для покупателя это создаёт интересную ситуацию: новостройки помогают увеличивать предложение, но значительная часть новых объектов быстро поглощается рынком.

В результате рост строительства не обязательно приводит к снижению цен, если одновременно растёт спрос.

Почему рынок аренды тоже испытывает дефицит

Проблема недостатка жилья распространяется не только на покупателей.

На рынке аренды давление может быть ещё сильнее.

OBS прогнозирует, что стоимость аренды в Испании продолжит расти темпами, близкими к 10% в год.

Это означает, что для семей, которые не могут купить жильё, аренда становится всё более дорогой альтернативой.

В результате люди вынуждены:

искать жильё меньшей площади;
переезжать дальше от центров городов;
делить жильё;
увеличивать долю дохода, направляемую на аренду.

Почему покупка жилья становится менее доступной

Проблема заключается в одновременном росте стоимости самой недвижимости и стоимости финансирования.

По оценке OBS, среднестатистической семье необходимо направлять около 44% располагаемого дохода на ипотечные платежи в первый год, тогда как показатель около 35% традиционно считается более приемлемым уровнем нагрузки.

В некоторых популярных туристических направлениях ситуация значительно тяжелее.

В том числе в Марбелье ипотечная нагрузка может превышать 80% располагаемого дохода по оценке исследования.

Это показывает, насколько разными могут быть условия покупки жилья в Испании.

Почему ипотека становится важнее

В ситуации высоких цен правильный выбор ипотеки приобретает всё большее значение.

Даже небольшая разница в:

процентной ставке;
TAE;
сроке;
размере кредита;
дополнительных продуктах;
комиссиях

может существенно изменить общую стоимость покупки.

Поэтому покупателю недвижимости в Испании стоит заранее оценивать доступный бюджет и сравнивать несколько ипотечных предложений.

Для иностранцев это особенно важно, поскольку условия банков для нерезидентов и резидентов могут различаться.

Инвестиции в недвижимость растут, несмотря на дефицит строительства

На фоне дефицита предложения инвестиции в испанскую недвижимость, наоборот, демонстрируют сильную динамику.

По данным OBS, инвестиции в недвижимость Испании в первом квартале 2026 года выросли на 93% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года и достигли 6,3 млрд евро.

Это показывает важный парадокс:

капитал активно приходит в недвижимость, но строительное предложение растёт недостаточно быстро.

Для инвестора это может поддерживать привлекательность уже существующих качественных объектов.

Почему в Испании строят всего 2,7 дома на 1 000 жителей

OBS отмечает, что строительство новых домов остаётся на исторически низком уровне.

Сейчас начинается примерно 2,7 дома на 1 000 жителей, тогда как перед кризисом показатель приближался к 20.

Такой разрыв объясняет, почему текущих темпов строительства недостаточно для быстрого восстановления баланса между спросом и предложением.

Для рынка это означает, что проблема может сохраняться ещё много лет.

Что произойдет с ценами на недвижимость

Если предложение действительно останется ниже потребности, цены в районах с высоким спросом будут испытывать давление вверх.

Однако это не означает, что недвижимость в Испании будет дорожать одинаково везде.

Рынок станет ещё более неоднородным.

Возможны три разные ситуации:

Лучшие локации

Объекты в наиболее востребованных районах могут продолжить дорожать или сохранять высокую стоимость благодаря дефициту предложения.

Рынки с ростом строительства

Там, где объём нового жилья увеличивается быстрее спроса, рост цен может замедлиться.

Слабые локальные рынки

В регионах с ограниченным спросом цены могут вести себя значительно спокойнее.

Поэтому вопрос «подешевеет ли недвижимость в Испании?» без уточнения города или района не имеет однозначного ответа.

Будет ли падать рынок недвижимости Испании в 2026–2027 годах?

OBS ожидает умеренное снижение активности сделок.

Согласно прогнозу отчёта, продажи могут сократиться примерно на 1,6% в 2026 году, а в 2027 году возможна небольшая стагнация со снижением около 1,1%. Одновременно прогнозируется дальнейший рост арендных ставок примерно на 10% в год.

Важно понимать, что речь идет о количестве сделок, а не обязательно о падении цен.

Если рынок продаёт меньше жилья, но предложение остаётся дефицитным, цены могут сохраняться на высоком уровне.

Почему цены могут расти при снижении продаж

Это кажется парадоксальным, но механизм достаточно простой.

Представим ситуацию:

покупателей становится немного меньше;
владельцев, готовых продавать, становится ещё меньше;
нового жилья строится недостаточно.

Количество сделок сокращается, но дефицит предложения остаётся.

В таком случае цены не обязательно должны падать.

Именно поэтому на рынке недвижимости Испании в ближайшие годы возможна комбинация:

меньше сделок + высокие цены + дорогая аренда.

Что означает дефицит жилья для владельцев недвижимости

Для собственников дефицит предложения может иметь положительную сторону.

Если район пользуется стабильным спросом, а новое строительство ограничено, существующий жилой фонд приобретает дополнительную ценность.

Особенно это касается объектов с редкими характеристиками:

первая линия моря;
панорамный вид;
большой участок;
современная архитектура;
приватность;
престижная урбанизация;
близость к международным школам;
хорошие транспортные связи.

На Коста дель Соль именно такие характеристики часто определяют ликвидность объекта.

Что это означает для покупателей недвижимости

Покупателю дефицит предложения создаёт противоположную ситуацию.

Чем меньше качественных объектов, тем выше риск:

переплатить;
принять решение слишком поспешно;
не успеть тщательно проверить недвижимость;
выбрать объект только из-за страха дальнейшего роста цен.

Поэтому при покупке важно анализировать не только общую ситуацию в Испании, но и конкретный рынок.

Например, рынок Марбельи нельзя оценивать по средней цене жилья в Испании.

Необходимо учитывать район, тип недвижимости, состояние объекта и реальную стоимость аналогичных предложений.

Дефицит жилья и рынок новостроек

Недостаток предложения делает новостройки особенно важным сегментом.

Современный жилой комплекс может предлагать:

энергоэффективность;
новые инженерные системы;
бассейн;
спортзал;
coworking;
охрану;
парковку;
зарядку для электромобилей;
большие террасы.

Однако дефицит земли и рост себестоимости строительства ограничивают возможность быстро увеличить количество таких проектов.

Поэтому новая недвижимость на лучших локациях может оставаться дорогой даже при увеличении объёма строительства.

Почему дефицит жилья особенно важен для Коста дель Соль

Коста дель Соль объединяет несколько видов спроса:

местный спрос + внутреннюю миграцию + иностранцев-резидентов + нерезидентов + инвесторов + покупателей второй резиденции.

Такой рынок значительно сложнее среднего испанского.

Кроме того, география привлекательности ограничена самой природой.

Море находится там, где находится.

Вид на Средиземное море нельзя создать в новом месте.

Участков первой линии мало.

В престижных районах Марбельи площадь для новой застройки ограничена.

Поэтому наиболее уникальная недвижимость обладает естественным дефицитом.

Дефицит жилья и иностранные покупатели

Иностранцы являются одним из важных источников спроса на испанском рынке.

Особенно заметно это на побережье и в сегменте дорогой недвижимости.

Однако важно не упрощать ситуацию.

Иностранный покупатель не является единственной причиной роста цен.

На рынок одновременно влияют:

нехватка новых домов;
внутренний спрос;
миграция;
рост количества домохозяйств;
строительные расходы;
стоимость земли;
финансирование;
административные процедуры.

Именно сочетание этих факторов создало нынешний дефицит.

Что может реально снизить цены на недвижимость

Если предложение является основной причиной дефицита, то устойчивое снижение цен требует увеличения количества доступного жилья.

Одних налоговых льгот или ипотечных гарантий недостаточно.

Необходимы:

готовая земля + инфраструктура + финансирование + рабочая сила + ускорение процедур + строительство.

Пока эти элементы не будут работать одновременно, дефицит будет сохраняться.

Восемь лет до восстановления баланса

Прогноз OBS можно сформулировать следующим образом:

Испания может устранить текущий дефицит жилья не раньше чем примерно за восемь лет, если будет строить более 230 000 домов ежегодно.

Это не означает, что через восемь лет цены обязательно снизятся.

Наоборот, к этому времени спрос и количество домохозяйств могут снова вырасти.

Поэтому речь идет именно о потенциальном восстановлении баланса между количеством домохозяйств и жилищным фондом при выполнении прогнозируемых темпов строительства.

Что делать покупателю в условиях дефицита жилья

Покупатель недвижимости в Испании сегодня должен быть более внимательным.

Перед покупкой стоит:

Определить реальный бюджет.
Изучить ипотечные возможности.
Сравнить цены аналогичных объектов.
Проверить документы недвижимости.
Оценить состояние объекта.
Изучить район и планы новой застройки.
Проверить расходы на содержание.
Оценить ликвидность недвижимости.

Особенно это важно при покупке дорогой недвижимости на Коста дель Соль.

Что делать инвестору

Инвестору важно смотреть не только на сегодняшнюю цену.

Необходимо анализировать:

дефицит предложения;
рост населения и домохозяйств;
международный спрос;
новые проекты;
инфраструктурные планы;
ликвидность района;
стоимость аренды;
перспективы перепродажи.

В условиях дефицита предложение становится самостоятельным инвестиционным фактором.

Главный вывод

В Испании не хватает примерно 740 000 домов, и быстро устранить этот дефицит не получится.

По оценке OBS Business School, для его сокращения потребуется строить более 230 000 домов ежегодно в течение как минимум восьми лет. При этом строительство сталкивается с нехваткой подготовленной земли, дорогой урбанизацией, дефицитом квалифицированной рабочей силы, ростом себестоимости и длительными административными процедурами.

Одновременно средняя цена жилья в Испании уже достигла 2 429 €/м², что на 36,5% выше пикового уровня 2007 года.

Рынок недвижимости при этом не показывает признаков быстрого возвращения к прежним ценам.

Возможное снижение числа сделок в 2026–2027 годах не обязательно означает падение стоимости жилья: при ограниченном предложении цены могут оставаться высокими.

Для Коста дель Соль проблема особенно актуальна. В Марбелье, Бенахависе и городе Эстепона одновременно присутствуют ограниченное предложение земли, международный спрос и высокая концентрация покупателей в наиболее привлекательных районах.

Поэтому в ближайшие годы главным вопросом рынка может стать уже не столько «упадут ли цены на недвижимость в Испании?», сколько «сможет ли Испания построить достаточно жилья там, где люди действительно хотят жить?»

FAQ — Часто задаваемые вопросы

Сколько жилья не хватает в Испании?
По оценке OBS Business School, накопившийся дефицит составляет около 740 000 домов.

Сколько домов нужно строить в Испании ежегодно?
Для устранения текущего дефицита необходимо строить более 230 000 домов в год на протяжении примерно восьми лет.

Почему в Испании не строят достаточно жилья?
Среди основных причин — нехватка подготовленной земли, сложность финансирования урбанизации, дефицит квалифицированной рабочей силы, рост стоимости строительства и длительные административные процедуры.

Почему растут цены на недвижимость в Испании?
Одной из главных причин является превышение спроса над предложением. Количество новых домохозяйств растет значительно быстрее, чем жилищный фонд.

Упадут ли цены на недвижимость в Испании в 2026 году?
Отчёт OBS прогнозирует снижение количества сделок примерно на 1,6%, но это не означает обязательного падения цен. При дефиците предложения стоимость жилья может оставаться высокой.

Будет ли дешеветь аренда в Испании?
OBS ожидает дальнейший рост арендных ставок темпами, близкими к 10% в год. Это прогноз исследования, а не гарантированный сценарий.

Почему недвижимость на Коста дель Соль дорожает?
Здесь одновременно действует международный спрос, ограниченное предложение, дефицит земли в востребованных локациях и высокая привлекательность региона для постоянного проживания и второй резиденции.

Стоит ли покупать недвижимость в Испании при дефиците жилья?
Решение зависит от бюджета, целей и конкретной локации. В условиях ограниченного предложения особенно важно выбирать объект с хорошими характеристиками и устойчивым спросом.

Какие районы Коста дель Соль наиболее интересны покупателям?
Марбелья, Золотая Миля, Новая Андалусия, Бенахавис и Эстепона относятся к наиболее востребованным направлениям региона, но их рынок и ценовые уровни значительно различаются.

Материал основан на отчёте OBS Business School «Mercado Inmobiliario 2026» и публикации Idealista от 25 августа 2026 года. Прогнозы являются оценками авторов исследования и могут изменяться в зависимости от экономической и регуляторной ситуации.

Читайте также: