Аренда недвижимости в Испании всегда связана не только с оплатой ежемесячной аренды, но и с вопросами содержания жилья. Если перестал работать кондиционер, сломалась стиральная машина или потёк бойлер, возникает закономерный вопрос: кто должен оплачивать ремонт — арендатор или собственник?

Именно такие ситуации становятся одной из самых распространённых причин споров между сторонами договора аренды. При этом далеко не всегда ответ очевиден. Всё зависит от характера неисправности, причины поломки, условий договора и требований испанского законодательства.

Для иностранных граждан, которые арендуют жильё или приобретают недвижимость для последующей сдачи в аренду, понимание этих правил особенно важно. Незнание закона может привести к лишним расходам, конфликтам и даже судебным разбирательствам.

В этой статье подробно разберём, кто оплачивает ремонт квартиры в Испании, какие обязанности возлагаются на собственника и арендатора, что говорит Закон об аренде городской недвижимости (Ley de Arrendamientos Urbanos — LAU), а также рассмотрим самые распространённые спорные ситуации.

Что говорит закон об аренде жилья в Испании

Основным документом, регулирующим отношения между собственником и арендатором, является Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) — Закон об аренде городской недвижимости.

Именно этот закон определяет права и обязанности сторон, а также устанавливает порядок проведения ремонта и содержания жилья.

В соответствии со статьёй 21 LAU собственник обязан поддерживать недвижимость в состоянии, пригодном для проживания. Это означает, что если жильё перестаёт соответствовать нормальным условиям эксплуатации вследствие естественного износа или технических неисправностей, владелец обязан устранить проблему за свой счёт.

В свою очередь арендатор обязан:

• бережно пользоваться недвижимостью;
• своевременно сообщать владельцу обо всех серьёзных неисправностях;
• выполнять мелкий ремонт, возникающий вследствие обычной эксплуатации жилья;
• не допускать ухудшения состояния квартиры по собственной вине.

Испанское законодательство стремится обеспечить баланс интересов обеих сторон. Собственник сохраняет обязанность поддерживать жильё в пригодном состоянии, а арендатор отвечает за его аккуратное использование.

Главное правило распределения расходов

На практике существует достаточно простое правило.

Если неисправность возникла в результате естественного износа оборудования, расходы почти всегда оплачивает собственник.

Если же повреждение произошло по вине арендатора, ответственность ложится на него.

Например:

✔ бойлер перестал работать после 15 лет эксплуатации — оплачивает собственник.

✔ стиральная машина вышла из строя из-за естественного износа двигателя — оплачивает собственник.

✔ разбито стекло окна во время переезда арендатора — оплачивает арендатор.

✔ засор канализации возник из-за неправильной эксплуатации — оплачивает арендатор.

Именно причина возникновения неисправности чаще всего становится главным критерием при определении ответственности.

Обязанности собственника квартиры

Испанское законодательство достаточно подробно определяет обязанности владельца жилья.

Основная задача собственника — предоставить недвижимость, пригодную для проживания, и поддерживать её в таком состоянии на протяжении всего срока аренды.

Как правило, именно владелец оплачивает:

• капитальный ремонт квартиры;
• ремонт несущих конструкций;
• ремонт крыши;
• устранение протечек;
• замену труб;
• ремонт системы отопления;
• ремонт электропроводки;
• замену бойлера;
• ремонт встроенного кондиционера;
• замену встроенной бытовой техники при естественном износе;
• ремонт окон и наружных дверей;
• замену водонагревателя;
• устранение дефектов фасада;
• ремонт балконов;
• восстановление гидроизоляции.

Если оборудование перестало работать без вины арендатора, именно собственник обязан обеспечить его восстановление или замену.

За что отвечает арендатор

В обязанности арендатора входит аккуратная эксплуатация жилья и выполнение мелких работ, связанных с повседневным использованием квартиры.

Как правило, арендатор оплачивает:

• замену лампочек;
• батарейки;
• мелкий ремонт дверных ручек;
• замену прокладок смесителей;
• устранение небольших засоров сифонов;
• замену душевого шланга;
• потерянные ключи;
• ремонт повреждений, возникших по собственной вине;
• восстановление испорченной мебели;
• замену разбитых стёкол;
• ремонт бытовой техники, повреждённой неправильной эксплуатацией.

Кроме того, арендатор обязан своевременно сообщать собственнику о любых серьёзных неисправностях.

Если жильцы умышленно скрывают проблему, а затем она приводит к более серьёзным последствиям, часть ответственности может быть возложена именно на них.

Что считается естественным износом

Один из самых распространённых вопросов касается понятия естественного износа.

Под естественным износом понимается ухудшение состояния квартиры или оборудования вследствие нормальной эксплуатации без нарушения правил использования.

Например:

• постепенное старение бойлера;
• износ компрессора кондиционера;
• естественный выход из строя холодильника после многих лет эксплуатации;
• выцветание краски на стенах;
• старение электропроводки;
• износ труб;
• износ механизмов окон;
• снижение эффективности отопительного оборудования.

Такие случаи не считаются виной арендатора.

Соответственно расходы обычно несёт собственник.

Что считается повреждением по вине арендатора

Совсем иначе рассматриваются ситуации, когда неисправность возникла вследствие неправильной эксплуатации жилья.

Типичные примеры:

• разбита варочная панель;
• повреждён холодильник из-за неправильной перевозки;
• перегружена стиральная машина;
• сломана дверца духовки;
• испорчен паркет водой;
• домашние животные повредили двери;
• разбиты окна;
• прожжён диван;
• повреждены кухонные фасады;
• испорчены жалюзи.

Во всех подобных случаях расходы, как правило, оплачивает арендатор.

Таблица: кто оплачивает ремонт в Испании

Как видно из таблицы, большинство дорогостоящих ремонтов относится к обязанностям собственника, тогда как арендатор обычно оплачивает только мелкие неисправности, связанные с повседневной эксплуатацией жилья или повреждениями по собственной вине. На практике каждая ситуация рассматривается индивидуально, поэтому при возникновении спора важно учитывать причину поломки, условия договора аренды и заключение сервисного специалиста.

Почему возникает так много споров

Несмотря на достаточно понятные нормы закона, именно вопросы ремонта становятся одной из самых частых причин конфликтов между собственниками и арендаторами.

Причина заключается в том, что не всегда можно сразу определить, является ли поломка следствием естественного износа или неправильной эксплуатации. Например, если перестала работать стиральная машина спустя десять лет использования, вероятнее всего, речь идёт об обычном износе. Но если двигатель вышел из строя из-за постоянной перегрузки барабана, ответственность может быть возложена на арендатора.

Поэтому во многих случаях стороны прибегают к помощи сервисных специалистов, которые устанавливают причину неисправности и составляют техническое заключение. Именно этот документ нередко становится основанием для принятия решения о том, кто должен оплачивать ремонт.

Кто оплачивает ремонт бытовой техники, кондиционера и бойлера в Испании

Именно бытовая техника чаще всего становится причиной разногласий между собственниками жилья и арендаторами. Рассмотрим наиболее распространённые ситуации.

Кто оплачивает ремонт бойлера

Бойлер относится к инженерным системам квартиры или дома.

Если он вышел из строя из-за естественного износа, расходы обычно несёт собственник недвижимости.

Например:

• перестал работать нагревательный элемент;
• произошла поломка электронной платы;
• бойлер исчерпал срок службы;
• появилась течь вследствие коррозии бака.

Во всех этих случаях владелец обязан заменить оборудование или оплатить его ремонт.

Однако если неисправность возникла вследствие неправильной эксплуатации, ответственность может быть возложена на арендатора.

Например:

• отсутствие обязательного обслуживания;
• механические повреждения;
• использование оборудования с нарушением инструкции производителя.

Кто оплачивает ремонт кондиционера

На Коста дель Соль кондиционер является практически обязательной частью жилья.

Большинство современных квартир и вилл оборудованы централизованной системой кондиционирования.

Если оборудование перестало работать вследствие обычного износа:

✔ ремонт оплачивает собственник.

Если причиной стали действия арендатора:

✔ расходы оплачивает арендатор.

К примеру:

• повреждён внутренний блок;
• испорчен пульт управления;
• загрязнение фильтров произошло из-за отсутствия минимального обслуживания.

Кто оплачивает ремонт стиральной машины

Стиральная машина — один из самых спорных вопросов.

В большинстве случаев возможны три варианта.

Первый вариант — естественный износ

После нескольких лет эксплуатации:

• выходит из строя двигатель;
• ломается насос;
• изнашиваются подшипники;
• выходит из строя электроника.

Такой ремонт оплачивает собственник.

Второй вариант — неправильная эксплуатация

Если мастер установит, что причиной стали:

• перегрузка барабана;
• попадание посторонних предметов;
• использование неподходящих моющих средств,

расходы ложатся на арендатора.

Третий вариант — невозможно определить причину

В этом случае стороны обычно руководствуются заключением сервисного центра.

Кто меняет холодильник

Если холодильник перестал работать из-за возраста оборудования, замену оплачивает владелец жилья.

Но если неисправность возникла вследствие неправильной эксплуатации, расходы может нести арендатор.

Кто оплачивает ремонт посудомоечной машины

Правила аналогичны другой встроенной бытовой технике.

Естественный износ — ответственность собственника.

Повреждение по вине арендатора — ответственность арендатора.

Кто оплачивает ремонт сантехники

Многое зависит от причины.

Обычно собственник оплачивает:

• замену труб;
• ремонт стояков;
• устранение скрытых протечек;
• замену унитаза вследствие естественного износа;
• замену смесителей при выходе из строя.

Обычно арендатор оплачивает:

• засоры сифонов;
• повреждение сантехники;
• разбитую раковину;
• поломку душевой кабины по собственной вине.

Кто оплачивает ремонт электрики

Если проблема возникла внутри инженерной системы здания:

• проводка;
• распределительный щит;
• розетки;
• автоматические выключатели,

расходы почти всегда оплачивает собственник.

Если же повреждение произошло из-за действий арендатора, ответственность переходит к нему.

Кто оплачивает ремонт окон и дверей

Если окна требуют замены вследствие старения материалов или нарушения герметичности, расходы обычно несёт собственник.

Если окно разбито жильцами или повреждён механизм по причине неправильного использования, ремонт оплачивает арендатор.

Кто оплачивает обслуживание бассейна

Для вилл на Коста дель Соль этот вопрос особенно актуален.

Здесь всё зависит от условий договора аренды.

Чаще всего встречаются два варианта.

Вариант 1

Собственник оплачивает обслуживание бассейна и включает эти расходы в стоимость аренды.

Вариант 2

Арендатор самостоятельно оплачивает регулярное обслуживание бассейна в течение срока проживания.

Поэтому перед подписанием договора необходимо внимательно проверить данный пункт.

Кто оплачивает уход за садом

Такая же ситуация возникает с садами частных вилл.

В договоре обычно прописывается:

• кто оплачивает садовника;
• кто отвечает за систему автоматического полива;
• кто оплачивает замену растений.

На Коста дель Соль большинство владельцев предпочитают оставлять обслуживание сада за профессиональными компаниями.

Может ли арендатор самостоятельно вызвать мастера

Да, но желательно соблюдать определённый порядок.

Рекомендуется:

1. Сразу уведомить собственника.
2. Сделать фотографии поломки.
3. Получить письменное согласие владельца.
4. Только после этого вызывать специалиста.

Если ситуация аварийная (например, серьёзная протечка воды), арендатор вправе принять срочные меры для предотвращения большего ущерба.

Что делать, если собственник отказывается выполнять ремонт

Если неисправность относится к обязанностям владельца жилья, арендатору рекомендуется:

• направить письменное уведомление;
• сохранить всю переписку;
• сделать фотографии;
• получить заключение специалиста;
• сохранить все счета.

Большинство подобных ситуаций удаётся решить без обращения в суд.

Когда собственник имеет право удержать депозит

При завершении аренды владелец может удержать часть гарантийного депозита, если выявлены повреждения, возникшие по вине арендатора.

Например:

• разбита бытовая техника;
• испорчена мебель;
• повреждены стены;
• прожжён паркет;
• сломаны двери;
• отсутствуют ключи;
• квартира оставлена в неудовлетворительном состоянии.

При этом естественный износ жилья не может являться основанием для удержания депозита.

Как избежать конфликтов

Практика показывает, что большинство споров можно предотвратить ещё до подписания договора.

Рекомендуется:

• составить подробную опись имущества;
• сделать фотографии каждой комнаты;
• проверить работу всей бытовой техники;
• зафиксировать состояние стен, полов и мебели;
• записать показания счётчиков;
• подробно прописать обязанности сторон.

Такая подготовка защищает как собственника, так и арендатора.

Особенности аренды недвижимости на Коста дель Соль

В Марбелье, Эстепоне, Бенахависе, Михасе и других районах Коста дель Соль многие квартиры и виллы оборудованы:

• центральным кондиционированием;
• бассейнами;
• автоматическим поливом;
• дорогой встроенной техникой;
• системами «умный дом»;
• солнечными панелями.

Поэтому договор аренды здесь зачастую содержит более подробное распределение обязанностей сторон, чем в других регионах Испании.

Перед подписанием договора рекомендуется заранее уточнить:

• кто обслуживает кондиционер;
• кто оплачивает сервис бассейна;
• кто отвечает за обслуживание сада;
• кто оплачивает ремонт солнечных панелей;
• кто несёт расходы на бытовую технику.

Часто задаваемые вопросы

Кто оплачивает ремонт квартиры в Испании?

Капитальный ремонт и устранение естественного износа обычно оплачивает собственник. Мелкий ремонт и повреждения по вине арендатора оплачивает арендатор.

Кто ремонтирует кондиционер?

Если неисправность вызвана естественным износом — собственник.

Кто оплачивает стиральную машину?

Если техника вышла из строя вследствие обычного срока службы — собственник.

Кто оплачивает замену холодильника?

Как правило, собственник, если поломка произошла не по вине арендатора.

Кто меняет бойлер?

При естественном износе — собственник.

Может ли арендодатель удержать депозит?

Да, если квартире причинён ущерб сверх нормального износа.

Нужно ли сразу сообщать о поломке?

Да. Чем быстрее арендатор уведомит владельца, тем проще решить проблему и избежать дополнительных расходов.

Кто оплачивает обслуживание бассейна?

Это определяется условиями договора аренды.

Кто отвечает за сад?

Зависит от договора. В некоторых случаях расходы несёт собственник, в других — арендатор.

Что делать перед подписанием договора аренды?

Необходимо внимательно проверить состояние жилья, бытовой техники, мебели и зафиксировать всё в акте приёма-передачи.

Заключение

Испанское законодательство достаточно чётко распределяет обязанности между собственником и арендатором. Владелец недвижимости отвечает за устранение естественного износа и поддержание жилья в пригодном для проживания состоянии, а арендатор обязан бережно пользоваться квартирой или домом и оплачивать мелкий ремонт, возникающий в процессе обычной эксплуатации.

Большинство конфликтов возникает не из-за самого закона, а из-за отсутствия предварительных договорённостей и документального подтверждения состояния недвижимости. Поэтому перед подписанием договора аренды важно внимательно проверить объект, составить подробную опись имущества и заранее определить порядок оплаты возможного ремонта.

Если вы планируете купить квартиру, дом или виллу для последующей сдачи в аренду в Марбелье, Эстепоне, Бенахависе, Михасе или других районах Коста дель Соль, специалисты Atlas Real Estate помогут подобрать объект с высоким арендным потенциалом, проверить юридическую чистоту недвижимости, рассчитать ожидаемую доходность и проконсультируют по всем вопросам долгосрочной и туристической аренды в Испании.

Читайте также:

• Что означает Fuera de Ordenacion в Испании и стоит ли покупать такую недвижимость?
• Марбелья входит в число лидеров Испании по туристической аренде: что это означает для инвесторов
• Покупать или арендовать недвижимость в Испании в 2026 году: что выгоднее?
• Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса в Испании?
• Зарплаты и аренда жилья в Европе 2026: почему Испания стала лидером по снижению доступности жилья