Главная > Полезная Информация > Кто на самом деле повышает цены на недвижимость в Испании: иностранцы, инвесторы или дефицит жилья?

Кто на самом деле повышает цены на недвижимость в Испании: иностранцы, инвесторы или дефицит жилья?

Почему недвижимость в Испании становится всё дороже

Рынок недвижимости Испании оказался в центре сразу нескольких противоположных тенденций. С одной стороны, страна продолжает привлекать иностранных покупателей, инвесторов, предпринимателей и состоятельные семьи со всего мира. С другой — местные жители сталкиваются с ростом стоимости жилья, ограниченным предложением и всё более высокой стоимостью аренды.

На этом фоне всё чаще возникает вопрос: кто на самом деле повышает цены на недвижимость в Испании — иностранцы, крупные инвесторы, покупатели элитного жилья или обычный дефицит предложения?

Однозначного ответа нет.

Иностранный спрос действительно оказывает сильное влияние на наиболее востребованные рынки Испании. Однако объяснять весь рост цен исключительно иностранцами было бы неправильно. На стоимость жилья одновременно влияют нехватка новых проектов, ограниченное количество земельных участков, рост строительных расходов, ипотечные условия, внутренний спрос, демографические изменения и концентрация покупателей в определённых районах.

Особенно хорошо эта ситуация видна на Коста дель Соль, где международный покупатель давно является одним из главных участников рынка.

При этом существует огромная разница между иностранцем, который покупает обычную квартиру для постоянного проживания, и состоятельным международным покупателем, который приобретает виллу стоимостью несколько миллионов евро.

Именно поэтому рынок недвижимости Испании сегодня правильнее рассматривать не как единый рынок, а как совокупность совершенно разных сегментов.

Иностранцы действительно покупают много недвижимости в Испании

По данным испанского нотариата, в первом полугодии 2025 года иностранные покупатели совершили 71 155 сделок с жильём, что на 2% больше, чем годом ранее.

На долю иностранцев пришлось 19,3% всех сделок с жильём за этот период.

Во втором полугодии 2025 года количество сделок снизилось до 66 629, однако иностранцы всё равно обеспечили 18,4% всех покупок жилья.

Таким образом, иностранный покупатель — это уже не нишевое явление испанского рынка.

Почти каждая пятая сделка с жильём в стране связана с иностранным покупателем.

Однако здесь необходимо сделать важное уточнение.

19% сделок по всей Испании не означает, что иностранцы покупают пятую часть жилья в каждом городе или регионе.

В Мадриде ситуация отличается от Аликанте. В Каталонии она отличается от Андалусии. А рынок Марбельи вообще нельзя сравнивать со средними показателями по Испании.

Иностранцы-нерезиденты платят значительно больше

Одним из наиболее интересных показателей является не только количество сделок, но и их стоимость.

По данным нотариата, во втором полугодии 2025 года иностранные покупатели-нерезиденты платили в среднем 3 242 евро за м².

Для сравнения:

Категория покупателя	Средняя цена
Иностранцы-нерезиденты	€3 242/м²
Иностранцы-резиденты	€1 963/м²
Испанские покупатели	€1 839/м²

Разница особенно важна для понимания рынка.

Иностранный покупатель, который приезжает в Испанию из другой страны, часто ищет не самое дешёвое жильё.

Его интерес может быть связан с:

второй резиденцией;
домом у моря;
инвестиционной недвижимостью;
виллой;
жильём рядом с международной школой;
объектом для долгосрочного проживания;
недвижимостью в престижном районе;
сохранением капитала.

Поэтому иностранный покупатель может оказывать непропорционально большое влияние на отдельные сегменты рынка даже тогда, когда его доля в общем количестве сделок относительно невелика.

Но иностранцы — не единственная причина роста цен

Если смотреть на ситуацию исключительно через призму иностранного спроса, можно сделать слишком простой вывод.

На самом деле испанский рынок испытывает серьёзный структурный дефицит жилья.

Количество желающих приобрести недвижимость растёт быстрее, чем появляется качественное новое предложение.

Особенно заметна эта проблема в крупных городах и популярных туристических регионах.

По данным INE, в первом квартале 2026 года цены на жильё в Испании выросли на 12,9% в годовом выражении. Новостройки подорожали на 9,1%, а вторичное жильё — на 13,5%.

Это показывает, что рост цен является масштабным национальным явлением.

Иностранный покупатель является одним из факторов спроса, но одновременно рынок сталкивается с ограниченным предложением.

Главная проблема — нехватка нового жилья

Когда покупателей становится больше, а количество новых квартир и домов увеличивается недостаточно быстро, возникает естественное давление на цены.

Наиболее востребованные районы Испании сталкиваются сразу с несколькими ограничениями:

недостатком свободной земли;
сложными градостроительными процедурами;
ростом стоимости строительства;
дефицитом квалифицированных рабочих;
увеличением стоимости финансирования;
ограниченным количеством качественных участков;
ростом стоимости инфраструктуры;
высоким спросом на уже существующее жильё.

В результате даже при некотором снижении количества сделок цены могут продолжать расти.

Это особенно важно для анализа рынка элитной недвижимости.

Покупатель может отказаться от одного объекта, но если аналогичных вилл в районе всего несколько, продавец не обязательно будет вынужден резко снижать цену.

Почему богатые иностранцы особенно заметны на рынке

Есть ещё один фактор, который часто искажает восприятие рынка.

Представим два условных рынка.

На первом продаётся 100 квартир по €250 000.

На втором продаётся 20 вилл по €5 млн.

В первом случае сделки массовые, а покупатели относительно чувствительны к цене.

Во втором случае количество сделок намного меньше, однако каждая операция имеет огромный финансовый объём.

Именно поэтому несколько крупных международных покупателей могут сильно влиять на статистику дорогого сегмента, хотя они не составляют значительную долю всех покупателей жилья.

В Испании особенно хорошо это заметно в Марбелье, Бенахависе и Эстепоне.

Коста дель Соль: один из главных магнитов для иностранцев

Коста дель Соль стала одним из наиболее международных рынков недвижимости Европы.

Покупатели приезжают сюда из Великобритании, Нидерландов, Германии, Швеции, Франции, Италии, Бельгии, Польши, США, стран Ближнего Востока и других государств.

Причины достаточно очевидны:

более 300 солнечных дней в году;
Средиземное море;
международный аэропорт Малаги;
развитая инфраструктура;
международные школы;
частная медицина;
рестораны и гастрономия;
гольф;
яхтинг;
развитая сеть премиальных услуг;
большое международное сообщество;
высокий уровень предложения в сегменте luxury.

По данным, опубликованным в 2026 году со ссылкой на исследование Pisos.com, Коста дель Соль концентрирует 34,3% покупок иностранцев на испанском побережье. Средняя стоимость сделки на побережье Малаги выросла с €280 497 в 2021 году до €485 645 в 2026 году — примерно на 73%.

Это уже не просто туристический рынок.

Коста дель Соль постепенно превращается в международный рынок постоянного и сезонного проживания.

Почему Марбелья особенно чувствительна к международному спросу

Марбелья находится в совершенно особой категории.

Здесь иностранный покупатель часто конкурирует не с обычным покупателем первой квартиры, а с международным капиталом.

Покупатель может выбирать между:

Марбельей;
Монако;
Майами;
Дубаем;
Лондоном;
Парижем;
Лиссабоном;
Миланом;
Сен-Тропе.

Поэтому цена виллы в Марбелье определяется не только доходами местных жителей.

Она зависит от того, насколько привлекательным выглядит объект для международного покупателя.

Именно поэтому рынок недвижимости Марбельи может продолжать расти даже тогда, когда средний испанский покупатель уже испытывает серьёзные проблемы с доступностью жилья.

Бенахавис: когда речь идёт уже о другом уровне недвижимости

Особенно показателен пример Бенахависа.

Муниципалитет входит вместе с Марбельей и Эстепоной в так называемый Золотой треугольник Коста дель Соль.

Здесь международный спрос особенно концентрируется в сегменте дорогих домов и вилл.

По данным исследования Idealista, в Бенахависе около 40% иностранного спроса на самые дорогие объекты приходится на диапазон €5–10 млн, а ещё 27% покупателей интересуются недвижимостью стоимостью €10–20 млн.

Это уже совершенно другой рынок.

Покупатель такой недвижимости не конкурирует непосредственно с семьёй, которая ищет квартиру за €250 000.

Он выбирает между несколькими международными направлениями luxury real estate.

Именно поэтому говорить просто «иностранцы повышают цены» недостаточно.

Нужно понимать, какие именно иностранцы, какую недвижимость они покупают и в каком сегменте рынка.

Эстепона: международный спрос выходит за пределы Марбельи

Эстепона за последние годы стала одним из главных альтернативных направлений для международного покупателя.

Причина проста.

Город предлагает:

море;
развитую инфраструктуру;
новые жилые комплексы;
более широкий выбор недвижимости;
близость к Марбелье;
международное сообщество;
более спокойную атмосферу;
перспективу дальнейшего развития.

По данным исследования, Эстепона также входит в число наиболее востребованных иностранцами рынков элитной недвижимости Испании. Доля иностранного спроса в премиальном сегменте здесь особенно высока.

Это показывает важную тенденцию: международный покупатель постепенно расширяет географию поиска.

Недвижимость на Коста дель Соль становится международным активом

Ещё несколько лет назад покупатель из Северной Европы мог рассматривать Коста дель Соль прежде всего как место для отдыха.

Сегодня подход меняется.

Для состоятельной семьи вилла в Испании может одновременно выполнять несколько функций:

дом для проживания + вторая резиденция + место для отдыха + инвестиционный актив + элемент диверсификации капитала.

Это особенно важно для сегмента €2–5 млн и выше.

Покупатель оценивает уже не только квадратные метры.

Он смотрит на:

локацию;
вид на море;
приватность;
архитектуру;
качество строительства;
энергоэффективность;
наличие бассейна;
домашний офис;
тренажёрный зал;
охрану;
близость к международным школам;
доступность аэропорта;
ликвидность объекта.

Почему дорогие иностранцы не обязательно вытесняют местных покупателей

Это один из самых важных вопросов.

Если состоятельный иностранный покупатель приобретает виллу за €5 млн, это не означает автоматически, что местная семья потеряла возможность купить квартиру за €300 000.

Это разные сегменты.

Проблема возникает тогда, когда международный спрос начинает распространяться на массовое жильё.

Например, если инвесторы и покупатели второй резиденции активно приобретают небольшие квартиры в центральных районах, где одновременно живут местные семьи и молодые специалисты, давление на цены может быть гораздо более заметным.

Поэтому влияние иностранного покупателя зависит от типа недвижимости.

Элитная недвижимость и массовый рынок — два разных мира

Условно испанский рынок можно разделить на несколько сегментов.

Сегмент	Основной покупатель	Главный фактор цены
Доступное жильё	Местные жители	Доходы и ипотека
Средний сегмент	Резиденты и иностранцы	Доходы, кредит, локация
Вторая резиденция	Иностранцы	Климат, море, качество жизни
Premium	Международные покупатели	Локация, качество, сервис
Ultra-luxury	Состоятельные семьи	Редкость и уникальность объекта

Именно последний сегмент меньше всего зависит от местных зарплат.

Если на рынке появляется уникальная вилла в первой линии моря или особняк в закрытой урбанизации, потенциальный покупатель может приехать из любой точки мира.

Почему дефицит предложения может быть важнее иностранного спроса

Представим ситуацию, когда количество иностранных покупателей сокращается на 10%.

Если одновременно предложение качественного жилья сокращается на 20–30%, рынок всё равно может оставаться напряжённым.

Именно это сегодня происходит в ряде популярных регионов.

На Коста дель Соль проблема особенно заметна в новостройках.

Согласно данным Savills, в 2025 году на Коста дель Соль было продано более 12 000 объектов новостройки при запасе предложения около 5 328 единиц.

Это показывает масштаб дисбаланса между спросом и предложением.

Покупателей много.

А подходящих новых объектов недостаточно.

Новостройки становятся особенно ценными

Для международного покупателя новая недвижимость часто имеет преимущества перед вторичным рынком.

Покупатель получает:

современные стандарты энергоэффективности;
новые инженерные системы;
современные планировки;
большие террасы;
бассейны;
системы безопасности;
подземные гаражи;
зоны SPA;
тренажёрные залы;
coworking;
concierge;
более низкие эксплуатационные риски.

Поэтому международный спрос концентрируется не только на старых виллах, но и на качественных новых проектах.

Почему иностранный покупатель часто готов заплатить больше

Причина может быть не только в богатстве.

Играет роль разница в стоимости недвижимости между странами.

Для покупателя из Лондона квартира за €1 млн может выглядеть относительно доступной.

Для покупателя из Парижа или Амстердама стоимость качественной виллы на Коста дель Соль может быть привлекательной относительно аналогичного объекта дома.

Именно поэтому одна и та же цена воспринимается разными покупателями совершенно по-разному.

Международный покупатель меняет требования к недвижимости

Иностранцы также влияют на рынок не только через цену, но и через требования к объектам.

Появляется спрос на:

большие террасы;
панорамные виды;
бассейны;
открытые кухни;
зоны BBQ;
домашние кинотеатры;
wellness-зоны;
спортивные площадки;
солнечные панели;
зарядки для электромобилей;
умный дом;
высокоскоростной интернет;
приватные сады.

Особенно ярко это проявляется в сегменте современной элитной недвижимости.

Покупатель из США, Великобритании и Северной Европы

У международного рынка нет единого профиля.

Британский покупатель может искать недвижимость для второй резиденции.

Скандинавский покупатель может уделять особое внимание качеству строительства, энергоэффективности и образу жизни.

Американский покупатель часто рассматривает Испанию как международную резиденцию и часть глобальной стратегии проживания и инвестиций.

Покупатели из Германии, Нидерландов, Франции и других стран Европы также имеют собственные модели поведения.

Поэтому рынок Коста дель Соль становится всё более диверсифицированным.

Покупают ли иностранцы недвижимость для инвестиций?

Да, но далеко не всегда.

По данным исследования Aedas Homes, более половины международных покупателей новостроек в 2023 году приобретали жильё как вторую резиденцию, около 23,9% — как инвестицию, а 22,9% — как основное место проживания.

Это важная деталь.

Международный покупатель не обязательно является инвестором, который собирается сдавать квартиру туристам.

Многие приобретают недвижимость именно для себя.

Они хотят приезжать в Испанию несколько месяцев в году, проводить здесь отпуск, жить после выхода на пенсию или постепенно переносить сюда часть своей жизни.

Что происходит с рынком аренды

Здесь ситуация сложнее.

Если квартира покупается иностранцем и остаётся в долгосрочном жилом фонде, влияние на рынок может быть относительно нейтральным.

Но если большое количество объектов переводится в краткосрочную туристическую аренду, предложение жилья для местных жителей сокращается.

Поэтому вопрос иностранных покупателей необходимо рассматривать отдельно от вопроса туристической аренды.

Это не одно и то же.

Почему Малага стала новым центром международной недвижимости

Малага постепенно перестаёт восприниматься исключительно как аэропорт и ворота на Коста дель Соль.

Город развивается как самостоятельный международный центр.

Растёт интерес к:

историческому центру;
Limonar;
Pedregalejo;
La Malagueta;
Teatinos;
новым районам;
побережью восточной части города.

Международный покупатель начинает искать здесь не только вторую резиденцию, но и жильё для постоянного проживания.

При этом рост цен и нехватка предложения становятся серьёзным вызовом для местных жителей. В 2026 году город даже ввёл трёхлетний мораторий на новые гостиницы и некоторые проекты туристических апартаментов на жилой земле.

Кто действительно выигрывает от международного спроса

Рост международного спроса имеет не только негативные последствия.

Он создаёт экономическую активность:

рабочие места;
строительные проекты;
спрос на архитекторов;
дизайнеров;
юристов;
нотариусов;
управляющие компании;
ремонтные компании;
рестораны;
школы;
медицинские услуги;
автомобильные и транспортные услуги.

Для Испании международная недвижимость является частью большого экономического экосистемы.

Особенно это заметно на Коста дель Соль.

Почему богатые покупатели выбирают именно Коста дель Соль

Для ultra-high-net-worth покупателей недвижимость — это не только инвестиция.

Это образ жизни.

На Коста дель Соль можно одновременно получить:

море + климат + безопасность + международное окружение + школы + медицину + гольф + рестораны + яхтинг + аэропорт + приватность.

Именно поэтому спрос на дорогую недвижимость продолжает существовать даже при высокой стоимости объектов.

В 2026 году сообщалось, что международный интерес к luxury housing в Золотом треугольнике — Марбелья, Бенахавис и Эстепона — вырос более чем на 30%.

Марбелья, Бенахавис и Эстепона: три разных рынка

Несмотря на географическую близость, эти направления нельзя полностью объединять.

Марбелья

Подходит покупателям, которым важны:

море;
рестораны;
Puerto Banús;
международная жизнь;
престиж;
Golden Mile;
Nueva Andalucía;
Sierra Blanca.

Бенахавис

Это выбор покупателя, которому важнее:

большие участки;
приватность;
безопасность;
горные и морские виды;
закрытые сообщества;
большие виллы.

Именно здесь расположена La Zagaleta — один из наиболее известных адресов европейской элитной недвижимости.

Эстепона

Более молодой и динамичный рынок.

Здесь особенно быстро развивается современная новостройка, а покупатели получают более широкий выбор новых проектов.

Что будет с ценами на недвижимость в Испании дальше?

Прогнозировать конкретную цену невозможно, однако несколько тенденций выглядят достаточно очевидными.

1. Дефицит качественного жилья сохранится

Пока предложение не успевает за спросом, фундаментальное давление на цены остаётся.

2. Международный спрос станет более избирательным

Покупатели будут всё чаще выбирать не просто Испанию, а конкретные города, районы и проекты.

3. Лучшие объекты будут дорожать быстрее

Вилла с видом на море, хорошим участком, современной архитектурой и приватностью не имеет прямого аналога на рынке.

Такие объекты будут более устойчивыми.

4. Вторичный рынок станет более неоднородным

Хорошие объекты могут сохранять высокую цену, тогда как устаревшее жильё будет требовать ремонта и ценовой корректировки.

5. Коста дель Соль останется международным рынком

Марбелья, Бенахавис, Эстепона и другие популярные районы уже сформировали устойчивую международную аудиторию.

Так кто же повышает цены на недвижимость в Испании?

Ответ гораздо сложнее, чем кажется.

Не иностранцы сами по себе.

И не только богатые инвесторы.

Рост цен формируется сочетанием нескольких факторов:

высокий спрос + международный капитал + дефицит предложения + ограниченное строительство + рост себестоимости + привлекательность Испании + концентрация спроса в лучших локациях.

При этом влияние разных факторов сильно зависит от конкретного сегмента.

На рынке обычных квартир основную роль играют доходы населения, ипотека и предложение.

На рынке второй резиденции гораздо важнее международный спрос.

На рынке luxury и ultra-luxury большое значение имеют редкость объекта, локация и глобальная покупательная способность.

Что это означает для покупателя недвижимости в Испании

Для покупателя главный вывод заключается в том, что средняя цена по Испании мало говорит о реальной стоимости конкретного объекта.

Нужно анализировать:

муниципалитет;
район;
расстояние до моря;
качество недвижимости;
год строительства;
инфраструктуру;
вид;
площадь участка;
состояние дома;
ликвидность;
спрос со стороны иностранных покупателей;
будущую новую застройку;
ограничения на строительство.

Например, недвижимость стоимостью €1 млн в одном районе и €1 млн в другом может иметь совершенно разную инвестиционную перспективу.

Стоит ли покупать недвижимость в Испании сейчас?

Для покупателя, который ищет жильё исключительно с целью перепродажи через несколько месяцев, рынок требует осторожности.

Но для человека, который выбирает недвижимость на долгосрочную перспективу, ситуация выглядит иначе.

Испания остаётся одним из наиболее привлекательных европейских направлений для жизни, отдыха и международной диверсификации капитала.

Особенно это касается регионов с ограниченным предложением и устойчивым международным спросом.

Коста дель Соль относится именно к таким рынкам.

При этом выбирать недвижимость становится всё важнее не по принципу «купить Испанию», а по принципу «купить правильную локацию и правильный объект».

Кому сегодня подходит недвижимость на Коста дель Соль

Рынок подходит сразу нескольким категориям покупателей:

Для постоянного проживания.
Для семей, которые хотят переехать в Испанию и использовать недвижимость как основной дом.

Для второй резиденции.
Для тех, кто хочет проводить в Испании несколько месяцев в году.

Для инвестиций.
Для покупателей, рассматривающих недвижимость как долгосрочный актив.

Для состоятельных семей.
Для покупателей, которым нужны большие виллы, приватность, безопасность и международная инфраструктура.

Для пенсионеров.
Для людей, которые выбирают климат, медицину и комфортную среду проживания.

Главный вывод

Испанский рынок недвижимости действительно меняется под воздействием международного капитала.

Но говорить, что «иностранцы повышают цены на недвижимость в Испании», слишком упрощённо.

Иностранные покупатели создают дополнительный спрос, особенно в популярных прибрежных регионах и сегменте элитной недвижимости. Однако одновременно Испания сталкивается с недостатком предложения, ограниченным строительством и ростом себестоимости жилья.

На Коста дель Соль оба фактора проявляются особенно сильно.

Здесь международный покупатель встречается с ограниченным количеством качественных объектов, а в сегменте luxury спрос уже давно носит глобальный характер.

Именно поэтому Марбелья, Бенахавис и Эстепона продолжают привлекать покупателей, которые оценивают недвижимость не только по цене за квадратный метр, но и по качеству жизни, приватности, безопасности, климату и долгосрочной ценности локации.

Для покупателя это означает одно: рынок недвижимости Испании становится более конкурентным, а профессиональный выбор конкретного объекта — всё более важным.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Повышают ли иностранцы цены на недвижимость в Испании?
Иностранный спрос действительно оказывает влияние на цены, особенно в популярных туристических и премиальных регионах. Однако рост стоимости жилья связан также с дефицитом предложения, строительными расходами, внутренним спросом и ограниченным количеством земли.

Сколько иностранцы платят за недвижимость в Испании?
По данным нотариата, во втором полугодии 2025 года иностранцы-нерезиденты платили в среднем €3 242 за м² против €1 963 у иностранных резидентов и €1 839 у испанских покупателей.

Где иностранцы чаще всего покупают недвижимость в Испании?
Среди наиболее востребованных направлений — Коста дель Соль, Аликанте, Балеарские острова, Канарские острова, Мадрид, Каталония и другие регионы с сильным международным спросом.

Почему Коста дель Соль так популярна у иностранцев?
Основные причины — климат, море, международный аэропорт Малаги, инфраструктура, международные школы, медицина, безопасность, гольф, яхтинг и широкий выбор недвижимости.

Где на Коста дель Соль больше всего элитной недвижимости?
Ключевыми направлениями luxury-сегмента считаются Марбелья, Бенахавис и Эстепона. Вместе их часто называют Золотым треугольником Коста дель Соль.

Почему недвижимость в Бенахависе такая дорогая?
Бенахавис предлагает большие виллы, крупные участки, приватность и закрытые жилые сообщества. Международный спрос здесь особенно концентрируется в сегменте недвижимости стоимостью несколько миллионов евро.

Стоит ли покупать недвижимость в Испании в 2026 году?
Решение зависит от целей покупки, бюджета и конкретной локации. На рынках с ограниченным предложением и устойчивым спросом особенно важно оценивать не только текущую цену, но и качество объекта и его ликвидность.

Что важнее при покупке — цена или район?
Для долгосрочной покупки район часто имеет не меньшее значение, чем цена. Хорошая локация с ограниченным предложением может сохранять спрос даже при изменении рыночного цикла.

Полезные статьи

Если вы планируете покупку недвижимости на Costa del Sol, рекомендуем также ознакомиться с нашими материалами: