Новый закон против отмывания денег в Испании может существенно изменить правила работы рынка недвижимости. Правительство Испании подготовило предварительный проект закона о комплексных мерах по предотвращению отмывания денег, финансирования терроризма и финансирования распространения оружия массового уничтожения.

Новая норма должна заменить действующий Закон 10/2010 и привести испанское законодательство в соответствие с европейским пакетом правил, принятым в 2024 году. На момент публикации этот документ находится на стадии публичного обсуждения, поэтому его окончательная редакция еще может измениться. Согласно представленному проекту, новая система должна вступить в силу не позднее 10 июля 2027 года.

Для рынка недвижимости Испании изменения особенно важны. Новые обязанности затронут профессиональных участников сделок — застройщиков, агентства недвижимости и посредников при купле-продаже недвижимости. Отдельные требования будут распространяться и на посредников при аренде дорогой недвижимости.

Для покупателя квартиры, дома или виллы это прежде всего означает больше проверок, больше внимания к личности конечного владельца и происхождению денежных средств.

Почему Испания усиливает контроль за недвижимостью

Недвижимость традиционно считается одним из секторов, наиболее уязвимых для отмывания капитала.

Причина очевидна: стоимость объектов может исчисляться сотнями тысяч и миллионами евро, а международный характер сделок позволяет использовать сложные структуры владения, компании и трансграничные переводы.

Приобретение недвижимости также позволяет легализовать значительные суммы, одновременно получая реальный актив.

Именно поэтому испанское государство намерено усилить контроль не только за банками, но и за компаниями, которые профессионально участвуют в сделках с недвижимостью.

Кого коснется новый закон

Проект предусматривает включение в систему противодействия отмыванию денег целого ряда профессиональных участников рынка.

В частности, новые обязанности будут распространяться на:

• застройщиков;
• агентства недвижимости;
• профессиональных комиссионеров;
• посредников при купле-продаже недвижимости;
• определенных посредников при аренде;
• юристов и консультантов, участвующих в соответствующих сделках;
• операторов инвестиционной миграции, если их деятельность связана с посредничеством при операциях с недвижимостью.

Это означает, что контроль будет осуществляться не только банком, который переводит деньги, но и другими профессиональными участниками сделки.

Какие сделки с недвижимостью будут проверяться

Одно из наиболее важных изменений касается суммы сделки.

Для купли-продажи недвижимости не предусмотрено минимального порога стоимости, при котором начинают действовать антиотмывочные обязанности профессионального посредника.

Иными словами, речь идет не только о покупке виллы за несколько миллионов евро.

При установлении деловых отношений профессиональный участник должен идентифицировать клиента, установить реального бенефициарного владельца в необходимых случаях и провести предусмотренную законодательством проверку.

Это важный момент для иностранных покупателей.

А что с арендой элитной недвижимости?

Здесь проект устанавливает конкретный порог.

Новые антиотмывочные требования будут распространяться на посредничество при аренде недвижимости, если:

ежемесячная арендная плата составляет не менее €10 000

или

общая годовая сумма аренды составляет не менее €120 000.

Это особенно актуально для рынка дорогой арендной недвижимости в таких направлениях, как:

• Мадрид;
• Барселона;
• Марбелья;
• Ибица;
• Пальма-де-Майорка;
• другие престижные рынки Испании.

Таким образом, аренда роскошной виллы или эксклюзивной резиденции также может оказаться в сфере усиленного контроля.

Что такое проверка происхождения денег

Для покупателя это одна из самых важных частей новых требований.

Профессиональному участнику необходимо понимать не только кто совершает сделку, но и откуда поступают деньги.

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться документы, позволяющие объяснить происхождение капитала.

Например, источником средств могут быть:

• заработная плата;
• доход предпринимателя;
• продажа другой недвижимости;
• дивиденды;
• продажа бизнеса;
• наследство;
• инвестиции;
• банковские накопления;
• доходы от компании;
• другие законные источники.

Конкретный перечень документов зависит от ситуации и уровня риска.

Поэтому иностранному покупателю не стоит удивляться, если агентство, банк или юрист попросит дополнительные документы для подтверждения происхождения средств.

Почему иностранцев это касается особенно сильно

Иностранный покупатель недвижимости в Испании часто переводит деньги из другой страны.

Например, человек может жить в Великобритании, владеть компанией в другой юрисдикции, иметь банковские счета в нескольких странах и покупать виллу в Марбелье.

Для самого покупателя такая структура может быть совершенно законной.

Однако профессиональному участнику испанской сделки необходимо иметь возможность понять:

кто является покупателем → кто является владельцем средств → откуда получены деньги → почему именно эта структура используется для покупки.

Именно поэтому международные сделки требуют более тщательной подготовки документов.

Что изменится для покупателей дорогих вилл

Покупатели элитной недвижимости особенно часто работают с крупными суммами и сложными финансовыми структурами.

Например, вилла на Коста дель Соль может приобретаться:

• физическим лицом;
• супругами;
• семейной компанией;
• инвестиционной структурой;
• юридическим лицом.

При покупке через компанию необходимо понимать, кто является ее конечным бенефициарным владельцем.

Эта информация станет еще более важной в рамках нового режима.

Проверка реального владельца станет обязательнее

Одним из ключевых элементов проекта является использование Registro Central de Titularidades Reales — Центрального реестра бенефициарных владельцев.

Этот реестр уже существует в Испании. Он управляется Министерством юстиции и содержит информацию о действительных владельцах испанских юридических лиц, а также определенных трастов и аналогичных структур. Реестр начал работать 19 сентября 2023 года.

Новый проект предусматривает более формализованный подход к его использованию со стороны профессиональных участников рынка.

Агентство должно будет проверить информацию

Одной из предлагаемых мер является обязательная консультация Центрального реестра бенефициарных владельцев при начале отношений с новым клиентом.

Агентство или другой субъект, подпадающий под закон, должен будет получить электронное подтверждение проведенной проверки.

Если информация, предоставленная клиентом, не соответствует сведениям реестра, о расхождении необходимо будет сообщить компетентному органу.

Это особенно важно при покупке недвижимости через юридические лица.

Что это означает для покупки недвижимости через компанию

Использование компании для владения недвижимостью само по себе не означает нарушение закона.

Однако структура собственности должна быть прозрачной.

Например, если испанская недвижимость формально принадлежит компании, профессиональному участнику сделки необходимо установить ее конечного владельца.

Поэтому схема:

иностранный покупатель → иностранная компания → испанская компания → недвижимость

не должна означать исчезновение информации о реальном владельце.

Главная задача системы — установить конечного бенефициара.

Проверки PEP: политически значимые лица

Особое внимание проект уделяет PEP — politically exposed persons, то есть политически значимым лицам.

К этой категории относятся определенные лица, занимающие или занимавшие значимые публичные должности.

Усиленные меры контроля могут применяться также к их:

• близким родственникам;
• близким лицам и связанным с ними субъектам в предусмотренных законом случаях.

Если покупатель относится к категории PEP, профессиональный участник обязан применять более строгие меры проверки.

Это не означает запрет на покупку недвижимости.

Речь идет именно об усиленной проверке происхождения капитала и характера операции.

Нужно ли будет показывать банковские документы?

В определенных случаях — да.

Покупателю может понадобиться документально подтвердить происхождение средств.

Это особенно вероятно при:

• крупных покупках;
• необычной структуре финансирования;
• международных переводах;
• покупке через компанию;
• использовании нескольких юридических лиц;
• наличии PEP-статуса;
• сложном происхождении капитала.

Конкретные требования нельзя определить одинаково для всех покупателей.

Банк, агентство и другие профессиональные участники будут оценивать ситуацию с учетом применимых правил и профиля риска клиента.

Что делать иностранцу до покупки недвижимости

Чтобы новая проверка не стала неожиданностью, иностранному покупателю желательно заранее подготовить документы, объясняющие происхождение капитала.

Например, при покупке за собственные средства могут понадобиться документы, подтверждающие:

доходы → накопления → формирование капитала → перевод средств → покупку недвижимости.

Если деньги получены от продажи другого объекта, необходимо иметь документы о продаже.

Если капитал связан с бизнесом — документы о доходах компании, дивидендах или других законных выплатах.

Если деньги получены в наследство — документы о наследовании.

Главная идея проста:

чем понятнее финансовая история, тем проще объяснить происхождение средств.

Новый закон и банковские переводы

Важно понимать, что антиотмывочные проверки не ограничиваются самим моментом передачи ключей от недвижимости.

Крупные финансовые операции и банковские переводы уже находятся под контролем действующей системы финансового мониторинга.

Новый закон будет усиливать обязанности профессиональных участников, которые сопровождают сделки.

В результате покупатель недвижимости может столкнуться с проверками на нескольких уровнях:

банк + агентство + юрист + нотариус + другие профессиональные участники, в зависимости от конкретной операции.

Будет ли покупка недвижимости в Испании сложнее?

Для добросовестного покупателя изменение скорее означает больше формальностей, чем невозможность приобрести недвижимость.

Человек с прозрачным происхождением капитала может предоставить необходимые документы и пройти проверку.

Главная проблема возникает в ситуациях, когда невозможно понятно объяснить:

• происхождение денег;
• реального владельца капитала;
• структуру компании;
• экономический смысл операции.

Поэтому финансовая прозрачность становится еще более важной частью подготовки сделки.

Как это повлияет на рынок элитной недвижимости

Сегмент luxury real estate особенно интересен с точки зрения новых правил.

В последние годы Испания остается привлекательной для международных покупателей дорогой недвижимости.

По данным рынка, иностранные покупатели уже формируют около 30% сделок в испанском сегменте недвижимости класса люкс, причем около 70% таких покупок совершается без ипотечного финансирования.

Большое количество сделок за собственные средства означает, что происхождение капитала становится особенно важным вопросом для профессиональных участников.

Марбелья и Коста дель Соль: что изменится для покупателей

Для Коста дель Соль новая система имеет особое значение.

Регион является одним из главных центров международной luxury-недвижимости Испании.

В Марбелье, Бенахависе и Эстепоне иностранные покупатели активно приобретают:

• виллы;
• пентхаусы;
• апартаменты;
• таунхаусы;
• объекты в закрытых сообществах;
• инвестиционные объекты.

При крупных сделках агентству потребуется более внимательно изучать клиента и структуру операции.

Для покупателя это означает необходимость заранее подготовить финансовые документы.

Покупка виллы за €5 млн: как может выглядеть проверка

Представим условную ситуацию.

Иностранный гражданин хочет купить виллу в Марбелье за €5 млн за собственные средства.

Он переводит деньги со своего банковского счета.

При этом капитал сформирован за счет продажи бизнеса несколько лет назад.

В таком случае покупателю желательно иметь документы, которые позволяют последовательно объяснить происхождение суммы:

продажа бизнеса → получение средств → банковский счет → накопление/инвестиции → текущий капитал → покупка виллы.

Сам размер €5 млн не делает сделку незаконной.

Но крупная сумма увеличивает значение документальной прозрачности.

А если покупатель получает деньги от компании?

Такая структура тоже возможна.

Например, предприниматель владеет компанией и хочет купить недвижимость за деньги, полученные через дивиденды.

В этом случае может потребоваться подтверждение:

• участия в компании;
• финансовых результатов;
• выплаты дивидендов;
• налогового оформления;
• движения денежных средств.

Точные требования зависят от страны, структуры владения и конкретной операции.

Покупка недвижимости через юридическое лицо

Использование компании для владения недвижимостью не исчезает из испанского рынка.

Но прозрачность структуры становится принципиальной.

Если дом покупается компанией, профессиональные участники должны установить лицо, которое является ее реальным владельцем или контролирует ее в соответствии с применяемыми правилами.

Цель системы — не запретить корпоративное владение, а сделать невозможным сокрытие конечного собственника.

Что должны будут делать агентства недвижимости

Новая система предполагает существенное увеличение обязанностей агентств.

Среди предлагаемых требований:

• внутренние правила противодействия отмыванию денег;
• оценка рисков;
• проверка клиентов;
• проверка бенефициарных владельцев;
• документирование проведенных проверок;
• обучение сотрудников;
• внутренние каналы сообщений;
• назначение ответственных лиц;
• анализ необычных операций.

Таким образом, современное агентство недвижимости всё больше превращается не просто в посредника между продавцом и покупателем.

Оно становится частью системы финансового контроля.

Что должен делать брокер или посредник

Профессиональный посредник не должен просто подобрать покупателю объект.

При попадании сделки в сферу действия законодательства он должен соблюдать предусмотренные процедуры идентификации и контроля.

При появлении подозрений относительно происхождения денежных средств субъект обязан действовать в соответствии с установленными правилами и, в предусмотренных случаях, сообщать информацию компетентному органу.

Это является не правом выбора агентства, а законодательной обязанностью.

Что произойдет с подозрительной сделкой

Проект предусматривает обязанность профессиональных участников анализировать необычные операции без очевидного экономического объяснения.

При наличии признаков возможного отмывания денег соответствующая операция может быть приостановлена или не проведена в порядке, установленном законодательством.

Это еще одна причина, по которой покупателю стоит заранее подготовить объяснение происхождения капитала.

Новая Autoridad Nacional de Integridad Financiera

Проект также предусматривает создание новой Autoridad Nacional de Integridad Financiera — ANIFI, которая будет играть центральную роль в новой системе финансовой добросовестности.

Для организаций, подпадающих под законодательство, предусматривается назначение ответственных лиц и представителя перед ANIFI.

Это должно усилить координацию контроля за финансовыми рисками.

Новые требования к руководителям агентств

Проект предусматривает не только корпоративные обязанности, но и требования к лицам, которые управляют компаниями.

В частности, лицо, осужденное за отмывание денег, финансирование терроризма или определенные связанные преступления, не сможет занимать определенные руководящие и профессиональные позиции в подпадающих под закон компаниях до окончания предусмотренных сроков.

Тем самым ответственность распространяется не только на организацию, но и на ее руководство.

Какими будут штрафы

Одна из наиболее серьезных частей проекта — усиление системы санкций.

За серьезные нарушения, включая отсутствие необходимых процедур идентификации, внутренних политик или предусмотренного представителя, минимальная сумма штрафа предлагается на уровне €60 000.

Максимальный размер может определяться по одному из нескольких критериев и достигать большей из предусмотренных сумм, включая:

• 10% годового оборота;
• двукратную стоимость операции плюс 50%;
• трехкратную величину полученной выгоды;
• €10 млн.

Для директоров и администраторов также предусмотрены индивидуальные штрафы до €10 млн и возможность дисквалификации для работы на руководящих должностях сроком до пяти лет.

Это показывает, насколько серьезно государство относится к соблюдению новых правил.

Закон уже действует?

Нет.

Это принципиальный момент.

По состоянию на 2 сентября 2026 года речь идет об Anteproyecto de Ley — предварительном проекте закона, находящемся на стадии публичной консультации.

То есть окончательный текст еще может измениться.

Планируемый срок вступления новой нормы — не позднее 10 июля 2027 года, поскольку Испания должна привести национальное законодательство в соответствие с европейской системой.

Поэтому покупателям недвижимости нельзя трактовать все описанные выше требования как уже вступившие в силу новые правила.

При этом многие обязанности по противодействию отмыванию денег действуют уже сейчас на основании существующего законодательства.

Что изменится для рынка недвижимости Испании

Главное изменение можно описать тремя словами:

больше прозрачности, контроля и документирования.

Для покупателя это означает, что процесс покупки недвижимости может включать больше вопросов о:

• личности;
• источнике средств;
• конечном владельце;
• структуре компании;
• характере операции.

Для агентств и застройщиков это означает увеличение внутренних процедур и ответственности.

Для рынка в целом цель состоит в том, чтобы сделать сделки с недвижимостью менее привлекательными для использования незаконного капитала.

Повлияет ли новый закон на иностранных покупателей?

В целом новый режим не направлен именно против иностранцев.

Но международные покупатели могут чаще сталкиваться с дополнительными вопросами, потому что их доходы и активы нередко находятся за пределами Испании.

Например, если человек получает доход в Великобритании, хранит капитал в Швейцарии, владеет компанией на Кипре и покупает виллу в Испании, финансовая история сделки объективно требует более подробного объяснения.

Это не является препятствием для покупки при законном происхождении капитала.

Главное — обеспечить документальную прозрачность.

Повлияет ли закон на покупателей из стран за пределами ЕС?

Потенциально такие сделки могут требовать особенно тщательной проверки.

Но нельзя автоматически утверждать, что покупатель из страны, не входящей в ЕС, получит отказ или будет обязан предоставить какой-либо один универсальный пакет документов.

Проверка основывается на конкретной операции и оценке риска.

Поэтому иностранному покупателю следует готовить документы заранее и обсуждать требования с профессиональными участниками сделки.

Как подготовиться к покупке недвижимости в Испании

Если вы планируете купить квартиру, дом или виллу в Испании, подготовку лучше начинать не в момент подписания договора, а заранее.

Определите источник капитала

Составьте понятную финансовую историю покупаемой недвижимости.

Подготовьте подтверждающие документы

Соберите документы по доходам, продаже активов, бизнесу, наследству или другим источникам капитала.

Проверьте структуру владения

Если покупка осуществляется через компанию, заранее определите конечного бенефициара.

Обсудите требования с банком

Особенно если предстоит международный перевод крупной суммы.

Не дробите платежи ради обхода контроля

Искусственное разделение операции не является безопасным способом избежать проверок и может, наоборот, вызвать дополнительные вопросы.

Работайте с профессионалами

Юрист, нотариус, банк и агентство должны понимать структуру сделки и необходимые процедуры.

Новый закон не запрещает покупать дорогую недвижимость

Это особенно важно подчеркнуть.

Новые антиотмывочные правила не вводят запрет на покупку дорогих вилл или квартир.

Покупатель может приобретать недвижимость стоимостью €1 млн, €5 млн или значительно больше, если операция соответствует законодательству и происхождение капитала является законным и объяснимым.

Контроль направлен не на сам размер состояния, а на прозрачность операции и предотвращение использования недвижимости для легализации незаконных средств.

Что это означает для рынка luxury real estate

Для рынка элитной недвижимости усиление контроля может даже иметь положительный долгосрочный эффект.

Чем прозрачнее рынок, тем выше доверие со стороны:

• международных инвесторов;
• банков;
• крупных собственников;
• институционального капитала;
• профессиональных участников.

Для Испании особенно важно сохранить привлекательность рынка для законного международного капитала одновременно с предотвращением использования недвижимости для незаконных финансовых операций.

Малага, Марбелья и новый контроль

Для Малаги и Коста дель Соль эта тема особенно актуальна.

Регион остается одним из главных центров международного спроса на недвижимость Испании.

Марбелья известна рынком вилл стоимостью в несколько миллионов евро, а такие сделки требуют особенно внимательного сопровождения.

В будущем для покупателей элитной недвижимости нормой станет еще более тщательная подготовка финансовых документов.

Это не означает усложнение покупки ради усложнения.

Цель — сделать крупные сделки более прозрачными и понятными для всех участников.

Главные выводы

Новый закон против отмывания денег в Испании существенно расширяет и формализует требования к профессиональным участникам рынка недвижимости.

Главное, что нужно знать покупателю:

Новая норма пока не действует. На 2 сентября 2026 года это предварительный проект закона, находящийся на стадии публичной консультации.

Для купли-продажи недвижимости специального минимального порога стоимости не предусматривается. Профессиональный посредник должен проводить предусмотренную идентификацию и проверку клиента независимо от того, идет ли речь о недорогой квартире или дорогой вилле.

Для аренды предусмотрен порог €10 000 в месяц или €120 000 в год. Это касается посредничества в аренде дорогой недвижимости.

Будет усиливаться проверка конечного владельца. Для этого предполагается обязательное использование Центрального реестра бенефициарных владельцев.

Иностранным покупателям важно быть готовыми подтвердить происхождение средств, особенно при крупных международных сделках.

PEP будут подвергаться усиленной проверке.

За серьезные нарушения предусмотрены крупные штрафы, включая санкции до €10 млн для организаций и отдельных руководителей в предусмотренных проектом случаях.

Для покупателя недвижимости в Испании главный практический вывод простой: законное происхождение капитала и прозрачная структура сделки становятся все более важными элементами успешной покупки.

Особенно это касается международных клиентов, приобретающих дорогие виллы и апартаменты в Марбелье, Бенахависе, Эстепоне, Малаге и других престижных районах Коста дель Соль.

Материал подготовлен по состоянию на 2 сентября 2026 года. Описанные изменения относятся к предварительному проекту закона и могут быть скорректированы до его окончательного принятия. Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную консультацию испанского юриста, нотариуса или налогового специалиста.

Читайте также:

• ➡️ Коррупция в Испании: громкие скандалы, причины, схемы и борьба с коррупцией
• ➡️ Дарение денег в Испании: сколько можно перевести родственнику и нужно ли платить налог в 2026 году
• ➡️ Самые безопасные районы Марбельи для жизни и покупки недвижимости
• ➡️ Мошенничество в мире 2025: рейтинг стран и 5 самых опасных схем социальной инженерии