Марбелья и пригороды Малаги — новые «горячие точки» на рынке туристической аренды. В 2023 году более 60 % арендных объектов в Марбелье были заняты туристами, а в пригородах Малаги — свыше 50 %. Это усиливает давление на рынок недвижимости в Испании и делает доступное жильё всё менее достижимым для местных жителей.

Причины ситуации

• Рост спроса на краткосрочную аренду. Туристические объекты зачастую приносят владельцам до 60 % прибыли выше, чем долгосрочная аренда. Это повышает привлекательность таких вложений и усиливает перекос в сторону краткосрочной аренды, особенно в сегменте «недвижимость в Марбелье».
• Активное участие иностранцев. В 2024 году иностранцы‑не‑резиденты совершили около 8 % всех покупок жилья в Испании, а в прибрежных регионах, таких как Коста дель Соль, их доля достигает 25 %. Это также влияет на жилье в Испании для постоянных жителей и ее доступ к покупке.

Чем это грозит?

• Сокращение предложения жилья для местных. Более половины доступного жилого фонда в Марбелье и Малаге сдается туристам — это ограничивает количество объектов, доступных для долгосрочной аренды. Особенно это ощутимо в сегменте, где раньше доминировала доступная недвижимость в Испании.
• Обострение жилищного кризиса. По оценке Банка Испании, дефицит жилья в Малаге входит в пятёрку самых острых в стране.
• Рост социального напряжения. Молодёжи, семьям и работникам становится гораздо труднее арендовать или приобрести жильё — особенно это касается востребованных направлений, таких как недвижимость в Марбелье.

Жалобы бизнеса

Гостиничный сектор на Коста дель Соль также страдает от дефицита доступного жилья для сотрудников. Многие вынуждены тратить от 600 до 700 € в месяц на аренду комнаты — это до 60 % их зарплаты. Доступная недвижимость в Марбелье фактически исчезает из аренды для сезонных работников.

Географический контекст

• В Марбелье туристическая аренда составляет более 60 % рынка аренды.
• В пригородах Малаги — свыше 50 %, особенно в центральных и популярных зонах.
• Рынок недвижимости в Испании демонстрирует сильную региональную неравномерность: прибрежные зоны перегреваются, а во внутренних районах сохраняется относительная стабильность.

Выводы Банка Испании

• Туризм — важный источник дохода, но чрезмерная ориентация на краткосрочную аренду и активность иностранцев в покупке жилья усиливают дефицит недвижимости.
• Проблема особенно остра в сегменте «недвижимость в Испании для проживания», где объекты вытесняются более прибыльной туристической арендой.
• Банк Испании предупреждает: если не принять меры, цены продолжат расти, а социальное напряжение усилится.

Что может изменить ситуацию?

Недвижимость в Марбелье становится всё менее доступной для постоянного проживания из-за доминирования краткосрочной аренды и притока иностранных инвесторов. Рынок недвижимости в Испании в целом страдает от регионального перекоса: прибрежные города теряют баланс между туризмом и реальными жилищными потребностями населения.

Для восстановления устойчивости рынка необходимы решительные действия со стороны муниципалитетов и государства: квоты, ограничения на лицензии, новые налоги и поддержка долгосрочной аренды.