Продажа недвижимости в Испании для иностранца сопровождается обязательной уплатой нескольких налогов. Причём налоговая нагрузка зависит не только от суммы прибыли, но и от статуса продавца — резидент он или нерезидент Испании. Большинство иностранных владельцев жилья относятся именно к нерезидентам, поэтому для них действуют специальные правила IRNR, удержание 3% и муниципальный налог Plusvalía.

В этой статье подробно разберём:

• сколько налогов платит нерезидент при продаже недвижимости в Испании;
• какие ставки действуют в 2026 году;
• как рассчитывается налог на прирост капитала;
• что такое удержание 3%;
• какие расходы можно вычитать;
• как уменьшить налог законно.

Какие налоги платит иностранец при продаже недвижимости в Испании

При продаже квартиры, дома или апартаментов в Испании иностранный собственник обычно сталкивается с тремя основными платежами:

1. Налог на прирост капитала — IRNR.
2. Муниципальный налог Plusvalía Municipal.
3. Обязательное удержание 3% от суммы сделки.

Дополнительно могут возникнуть расходы на агентство, нотариуса, юриста и закрытие ипотеки.

Согласно действующим правилам 2026 года, нерезиденты Испании платят фиксированный налог на прибыль от продажи недвижимости по ставке 19% для граждан ЕС/ЕЭЗ. Для ряда стран вне ЕС может применяться ставка 24%.

Налог IRNR при продаже недвижимости в Испании

Что такое IRNR

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) — это налог на доход нерезидентов Испании. При продаже недвижимости он начисляется на полученную прибыль.

Формула расчёта выглядит так:

Прибыль = Цена продажи – Цена покупки – Разрешённые расходы

К разрешённым вычетам относятся:

• налог ITP или НДС при покупке;
• услуги нотариуса;
• регистрационные расходы;
• услуги агентства;
• капитальный ремонт;
• юридические услуги;
• комиссия риелтора при продаже.

Эти расходы уменьшают налогооблагаемую базу.

Ставка налога для иностранцев

В 2026 году действуют следующие ставки:

На практике большинство владельцев недвижимости из Европы платят именно 19%.

Пример расчёта налога при продаже квартиры в Испании

Допустим:

• квартира была куплена за €200 000;
• дополнительные расходы составили €20 000;
• объект продан за €320 000;
• расходы на продажу — €10 000.

Тогда:

• Стоимость приобретения: €220 000
• Чистая цена продажи: €310 000
• Прибыль: €90 000

Налог IRNR:

€90 000 × 19% = €17 100

Именно эту сумму продавец должен заплатить в испанскую налоговую.

Удержание 3% при продаже недвижимости в Испании

Что такое Retención del 3%

Это обязательное удержание для всех нерезидентов Испании.

Покупатель обязан:

• удержать 3% от полной стоимости сделки;
• перечислить эти деньги в налоговую Испании;
• оформить форму Modelo 211.

Это не отдельный налог, а авансовый платёж по будущему налогу IRNR.

Как работает удержание 3%

Пример:

Стоимость продажи: €400 000

Покупатель удерживает:

€400 000 × 3% = €12 000

Продавец фактически получает:

€388 000

После подачи декларации Modelo 210 налоговая сравнивает:

• фактический налог;
• удержанные 3%.

Возможны два варианта:

Если налог больше 3%

Продавец доплачивает разницу.

Если налог меньше 3%

Налоговая возвращает переплату.

Если продажа была убыточной, можно вернуть практически всю удержанную сумму.

Муниципальный налог Plusvalía Municipal

Что такое Plusvalía

Plusvalía Municipal — это местный налог на рост кадастровой стоимости земли.

Он начисляется отдельно от налога на прибыль и оплачивается продавцом. Размер зависит от:

• муниципалитета;
• кадастровой стоимости;
• срока владения недвижимостью.

В разных городах Испании сумма может сильно отличаться.

Сколько составляет Plusvalía

Обычно сумма варьируется:

• от нескольких сотен евро;
• до нескольких тысяч евро для дорогой недвижимости.

Например:

• квартира в Аликанте — €500–1500;
• вилла в Марбелье — €3000–10000+.

Точный расчёт делает муниципалитет.

Какие расходы несёт продавец недвижимости в Испании

Помимо налогов продавец обычно оплачивает:

Как уменьшить налог при продаже недвижимости в Испании

Законные способы снизить налог:

1. Сохранять все чеки и документы

Можно вычитать:

• ремонт;
• мебель, встроенную в объект;
• нотариуса;
• налоги;
• агентские комиссии.

2. Правильно оформить стоимость улучшений

Капитальные улучшения уменьшают прибыль и налоговую базу.

3. Не занижать цену в договоре

Испанская налоговая активно проверяет сделки ниже рыночной стоимости.

4. Подавать Modelo 210 вовремя

Иначе возможны штрафы и потеря права на возврат удержанных 3%.

Нужно ли платить налог в своей стране

Во многих случаях — да.

Например:

• граждане России;
• Украины;
• Казахстана;
• стран ЕС —

могут быть обязаны декларировать доход у себя дома.

Но благодаря соглашениям об избежании двойного налогообложения обычно можно зачесть налог, уже уплаченный в Испании.

Для точного расчёта рекомендуется консультация международного налогового специалиста.

Какие документы нужны после продажи

После сделки нерезидент обычно оформляет:

• Modelo 210 — декларация по налогу IRNR;
• документы по удержанию 3%;
• подтверждение расходов;
• копию escritura;
• банковские документы.

Срок подачи декларации ограничен, поэтому затягивать нельзя.

Итоги: сколько платит иностранец при продаже недвижимости в Испании

Основные налоги и расходы нерезидента в 2026 году:

Главное, что нужно понимать: 3% — это не дополнительный налог, а авансовое удержание. Финальный расчёт производится после подачи декларации.

При грамотном учёте расходов налоговую нагрузку можно существенно снизить.