Какие рынки жилья  в крупных городах в мире могут ожидать коррекции 2025/26 году? В таких городах, как Майами, Цюрих и Токио, цены на недвижимость превышают уровень, который могут оправдать местные доходы и арендная плата. На фоне этих высоких цен инвесторы внимательно следят за признаками нестабильности.

Что такое пузырь на рынке недвижимости?

«Пузырь на рынке жилья» — это крупная и долгосрочная неправильная оценка актива, которую можно обнаружить только задним числом, когда пузырь лопнет и цены резко упадут.

UBS проанализировал пять факторов для оценки рисков возникновения пузыря:

• Цены на жильё опережают местные доходы
• Цены на жилье растут быстрее арендной платы
• Ипотечное кредитование растёт слишком быстро
• Резкий рост строительной активности
• Цены в городе значительно превышают средние по стране

Эти факторы коррелируют с предыдущими пузырями на рынке жилья и помогают определить уровни риска, но они не могут предсказать, произойдет ли коррекция и когда она наступит.

Рейтинг городов с рисков возникновения пузырей

UBS проанализировал 21 город мира. Майами имеет самый высокий показатель риска возникновения пузыря. Несмотря на замедление роста цен, соотношение цены и аренды здесь сейчас выше уровня 2006 года, характерного для эпохи пузыря.

Токио следует за ним с небольшим отставанием, чему способствует устойчивый рост цен, несмотря на лишь незначительный рост арендной платы и доходов.

Замыкает тройку лидеров Цюрих, где за последнее десятилетие стоимость недвижимости росла в пять раз быстрее доходов. В этом городе сейчас самый высокий в мире коэффициент соотношения цены к арендной плате: чтобы купить квартиру такой же площади, потребуется платить за аренду 43 года.

Хотя эти города остаются притягательными для инвестиций и миграции, доступность жилья здесь ограничена. В Токио и Цюрихе устойчивый спрос инвесторов и низкие затраты на финансирование способствовали дальнейшему росту цен.

Годовые изменения

В некоторых городах наблюдались заметные изменения в уровне риска. Наибольшее снижение уровня риска наблюдалось в Торонто и Гонконге благодаря снижению реальных цен и ужесточению правил.

С другой стороны, Дубай поднялся в рейтинге. В частности, в Дубае наблюдался резкий рост цен на недвижимость наряду с активным ростом арендной платы. Поскольку цены по-прежнему доступны по сравнению с другими крупными городами мира, оптимистично настроенные инвесторы надеются на высокую доходность в будущем. Недвижимость в Испании с риском пузыря на рынке представляет Мадрид, 10 место в рейтинге с категорией умеренный.

Почему риски пузыря на рынке жилья имеют значение

Для руководителей компаний и управляющих активами эти рейтинги служат предупреждением. В городах с высоким риском «пузыря» коррекция цен может резко снизить стоимость недвижимости. Инвесторам, сосредоточенным на таких рынках, как Майами или Цюрих, стоит пересмотреть свой профиль риска.

Аналогичным образом, возможно, потребуется адаптировать корпоративное планирование размещения и стратегию в сфере недвижимости. По мере снижения доступности жилья может пострадать и удержание рабочей силы, поскольку сотрудники переезжают в менее дорогие районы.

Ключевые выводы

• В 2025 году в Майами будет самый высокий риск возникновения пузыря на рынке жилья из-за огромного разрыва между ценой и арендной платой.

• Токио и Цюрих также демонстрируют высокий риск из-за спроса со стороны инвесторов и низких затрат на финансирование.