С 24 января 2026 года вступили в силу важные изменения в сфере аренды недвижимости в Андалусии (Испания) — одной из крупнейших автономных областей страны. Новая Закон о жилье Андалусии (Ley de Vivienda de Andalucía, Ley 5/2025) радикально меняет привычный порядок хранения гарантийного депозита (fianza) при аренде жилья и коммерческих помещений.

Что такое депозит при аренде и почему он важен

В испанской практике аренды жилья депозит (fianza) — это сумма, которую арендатор вносит арендодателю в начале договора для обеспечения обязательств по аренде. Обычно депозит составляет:

• 1 месячная арендная плата — для жилья;

• 2 месячные арендные платы — для коммерческих помещений.

До 2026 года обязательным было депонирование депозита в государственный реестр через AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía) с использованием так называемого Modelo 806.

Главное изменение: отмена обязательного депонирования

📌 С 24 января 2026 года в Андалусии отменяется обязательство вносить депозит арендатора в AVRA. Таким образом:

• арендодатель сам сохраняет депозит;

• отпадает необходимость отправки депозита через административные органы;

• исключаются связанные с этим формальности и задержки.

Это изменение значительно упрощает аренду и особенно полезно там, где часто меняются арендаторы, например в студенческих или краткосрочных арендах.

Что будет с уже внесёнными депозитами?

Важный момент: новое правило не действует задним числом. Если депозит был внесён в AVRA до вступления закона в силу, он останется там по старым правилам, и процедура возврата будет продолжаться по ранее действующим нормам.

Закон об аренде в Испании и обязательство по депозиту

Хотя Андалусия отменяет административное депонирование, само обязательство по внесению депозита арендаторами всё ещё сохраняется. Это вытекает из стандарта Ла Лей де Арендамиентос Урбанос (LAU) — государственного закона, действующего по всей Испании.

🔹 Арендатор обязан внести deposit (обычно эквивалент 1 месяцу аренды для жилья и 2 месяцам — для коммерческих помещений).

🔹 Однако после изменения в Андалусии арендодатель сам несёт ответственность за хранение и возврат депозита.

Почему этот шаг стал возможен

✔ Ранее существовал значительный конфликт между нормами LAU и требованиями административного депонирования. В частности:

• LAU требует, чтобы депозит был возвращён в течение одного месяца после сдачи ключей;

• но если депозит находился в AVRA, срок иногда задерживался из-за бюрократических процедур.

Эта ситуация приводила к неудобствам и финансовым рискам как для арендодателей (нужно было платить проценты, если депозит возвращался поздно), так и для арендаторов. Новая законная норма устраняет этот разрыв, позволив собственнику управлять депозитом самостоятельно.

Как это влияет на арендодателей и арендаторов

📍 Для арендодателей

• сокращаются бюрократические процедуры;

• повышается оперативность управления депозитом;

• снижаются риски связанных санкций за ошибки в депонировании.

📍 Для арендаторов

• депозит становится административно проще, но важно заключить договор так, чтобы его возврат был защищён юридически;

• арендатор должен быть уверен, что депозит хранится честно у арендодателя.

Новая политика жилищной реформы Аcандалусии

Отмена депонирования — лишь часть более крупной Жилищной реформы Андалусии (Ley 5/2025), направленной на:

• увеличение доступного жилья;

• поддержку социально уязвимых слоёв населения;

• усиление участия государственно-частного партнёрства;

• борьбу с незаконной оккупацией жилья;

• стимулирование строительства энергоэффективных арендных домов.

Практические рекомендации

📌 Арендаторам:
— Всегда оформляйте договор аренды письменно;
— Подтверждайте условия возврата депозита в контракте;
— Храните доказательства оплаты.

📌 Арендодателям:
— Создайте чёткую систему учёта депозитов;
— Предоставляйте своевременный возврат после проверки жилья;
— Учитывайте сроки и условия закона LAU и локальной жилищной реформы.

Отмена обязательного депонирования депозита арендатора в Андалусии — это крупное новшество, которое облегчает аренду как собственникам, так и арендаторам. Однако основное обязательство по внесению депозита сохраняется, а новый порядок требует усиленного внимания к условиям договоров и соблюдению сроков возврата.

Если вы арендуете недвижимость в Испании на юге или сдаёте недвижимость в Андалусии — настоятельно рекомендуется обновить свои знания о новом законодательстве и обсудить изменения с юристом или агентом по недвижимости.