Как облагается налогом продажа жилья при покупке «голой собственности» и наследовании узуфрукта в Испании (IRPF 2026)

Продажа недвижимости в Испании — уже сама по себе сложная налоговая операция. Но ситуация становится ещё более запутанной, если объект был приобретён частично как nuda propiedad (голая собственность), а затем дополнен через наследование usufructo (узуфрукта). В 2026 году налоговые органы дали чёткие разъяснения, которые важно учитывать каждому собственнику, перед тем как заплатить подоходный налог в Испании.

В этой SEO-статье разберём:

• как рассчитывается налог IRPF;
• какие особенности у «раздробленной собственности»;
• как законно снизить налоговую нагрузку;
• практический пример расчёта.

Что такое nuda propiedad и usufructo

В испанском праве собственность может быть разделена на два права:

• Голая собственность (nuda propiedad) — право владения без права пользования;
• Узуфрукт (usufructo) — право проживания или получения дохода от объекта.

Полная собственность (pleno dominio) возникает только после объединения этих прав — например, после смерти узуфруктуария.

Главный принцип налогообложения IRPF

При продаже недвижимости в Испании применяется стандартное правило:

👉 Налог рассчитывается как разница между ценой продажи и стоимостью приобретения

Но в случае с nuda propiedad и наследованием возникает двойная база приобретения.

Два момента приобретения — ключ к правильному расчёту

Налоговая служба выделяет два независимых этапа:

1. Покупка голой собственности (возмездная сделка)

• Учитывается фактическая цена покупки;
• Добавляются расходы: нотариус, налоги, регистрация;
• Это классическая схема для IRPF.

2. Наследование узуфрукта (безвозмездное получение)

• Стоимость берётся из декларации по налогу на наследство (ISD);
• Она не может превышать рыночную цену.

👉 Таким образом, стоимость приобретения = сумма двух частей:

• цена покупки nuda propiedad;
• стоимость унаследованного usufructo.

Как рассчитывается подоходный налог в Испании при продаже

Формула выглядит так:

Прибыль = Цена продажи – (Стоимость nuda propiedad + Стоимость usufructo + расходы)

После этого применяется шкала IRPF (2026):

• до 6 000 € — 19%
• 6 000 – 50 000 € — 21%
• 50 000 – 200 000 € — 23%
• 200 000 – 300 000 € — 27%
• свыше 300 000 € — 28%

Важный нюанс: консолидация собственности

Когда узуфрукт прекращается (например, при смерти владельца), происходит консолидация полного права собственности.

⚠️ Важно:

• Это не облагается IRPF;
• Но влияет на будущую продажу, так как формирует вторую часть стоимости приобретения.

Пример расчёта

Предположим:

• В 2006 году куплена nuda propiedad за 100 000 €
• В 2020 году унаследован usufructo (оценка для ISD — 60 000 €)
• В 2026 году объект продан за 220 000 €

Расчёт:

• Стоимость приобретения = 100 000 + 60 000 = 160 000 €
• Прибыль = 220 000 – 160 000 = 60 000 €

Налог:

• первые 6 000 → 19%
• остальное → 21–23%

Какие расходы можно учесть

Для снижения налога можно включить:

✔ расходы на покупку (налоги, нотариус);
✔ инвестиции и улучшения;
✔ агентские комиссии при продаже.

Это уменьшает налогооблагаемую прибыль.

Льготы и освобождения

В некоторых случаях налог можно не платить:

1. Продажа основного жилья после 65 лет

• Полное освобождение от IRPF

2. Реинвестирование в новое жильё

• Частичное или полное освобождение

3. Зависимость или инвалидность

• Возможны дополнительные льготы

Частые ошибки налогоплательщиков

❌ Учитывают только цену покупки nuda propiedad
❌ Игнорируют стоимость унаследованного узуфрукта
❌ Не включают расходы
❌ Неправильно определяют дату приобретения

👉 Это может привести к переплате налога или штрафам.

Почему это важно в 2026 году

Налоговая практика изменилась после разъяснений Dirección General de Tributos:

• теперь чётко разделяются два режима налогообложения;
• исключаются спорные трактовки;
• повышается контроль за операциями с наследством.

Продажа недвижимости с историей nuda propiedad + usufructo — это не стандартная сделка, а сложная налоговая конструкция.

📌 Ключевые выводы:

• учитываются два момента приобретения;
• применяется комбинированная стоимость;
• важно правильно документировать наследство;
• есть законные способы снизить налог.