Главное налоговое управление (DGT) только что сделало свой шаг в сфере криптовалют. В ходе обязательных консультаций Казначейство установило, что криптоактивы, такие как биткоин, — это не деньги, а нематериальные активы.

Законность оплаты недвижимости криптовалютой в Испании

В Испании нет запрета на оплату недвижимости биткоинами или другими криптоактивами. Статья 1255 Гражданского кодекса (ГК) признает свободу договора, и Главное управление по торговле недвижимостью (DGT) применяет этот принцип, подтверждая законность оплаты недвижимости криптовалютой. Однако это не классифицируется как продажа.

Криптовалюты как нематериальные активы

Рассматривая криптовалюты как нематериальные активы, передача недвижимости в обмен на криптоактивы оформляется как обмен на условиях, установленных статьей 1538 ГК, со специфическими налоговыми последствиями.

В этих транзакциях каждый обменник платит налоги на то, что он приобретает: покупатель недвижимости должен заплатить налог на передачу собственности (ITP) за приобретение дома или квартиры, в то время как получатель криптовалюты должен заплатить ITP за приобретение этих криптоактивов.

Однако передача криптовалюты будет облагаться налогом на передачу имущества (ITP) только в том случае, если лицо, передающее криптовалюту, не является предпринимателем или профессиональным лицом. Если же лицо, передающее криптовалюту, действует как юридическое или профессиональное лицо, транзакция будет облагаться НДС в соответствии со статьей 7.5 сводного текста Налога на передачу имущества и документально оформленных правовых актов (TRLITPAJD).

Кроме того, как и в случае любой сделки купли-продажи недвижимости, продавец должен декларировать прирост или убыток капитала, возникающие в результате передачи, в своем подоходном налоге с физических лиц и, где это применимо, уплачивать муниципальный налог на прирост капитала.

Налог на передачу имущества при оплате биткоинами в Испании

Налогооблагаемая сумма рассчитывается не только на основе согласованной цены, но и на основе рыночной стоимости криптовалюты на дату совершения сделки. Если стороны заявят более высокую сумму, для целей налогообложения преимущественную силу будет иметь последняя.

Налоговое бремя будет зависеть от особенностей каждого автономного сообщества: ставка налога на передачу имущества (ITP) для криптовалют будет такой же, как и для движимого имущества. При отсутствии специальных правил в автономном сообществе, где совершается сделка, к движимому имуществу будет применяться дополнительная государственная ставка в размере 4%, предусмотренная статьей 11.a) Закона Испании о налоге на движимое имущество (TRLITPAJD ), в то время как ставка на недвижимость в Испании, составит 6%.

Нотариальный акт купли-продажи с использованием криптовалют в Испании

Совершение нотариального акта вполне возможно, если стоимость передаваемого актива оплачена криптовалютой. Фактически, любая передача права собственности на имущество, связанная со сменой собственника, должна быть оформлена нотариальным актом для регистрации в Реестре недвижимости, как установлено в статье 3 Закона об ипотеке.

Однако в этих случаях нотариус может потребовать определенные документальные доказательства, такие как выписки из валютного обмена, подтверждение рыночной стоимости в евро и, при необходимости, подтверждение права собственности на цифровой кошелек, с которого производится оплата.

Налоговые последствия оплаты недвижимости биткоинами в Испании

Как видим, этот режим влечет за собой более высокую налоговую нагрузку, чем покупка в евро. Помимо обычных обязательств продавца по уплате подоходного налога с физических лиц и муниципального налога на прирост капитала, обе стороны должны уплатить налог на имущество при покупке, если только сделка не облагается НДС.

В рамках этого критерия Казначейство ужесточает контроль над использованием криптоактивов на рынке недвижимости Испании, что, несомненно, заставит покупателей и продавцов пересмотреть рентабельность подобных сделок.

Хотя покупка жилья криптовалютой законна, эта сделка не является налогово-нейтральной. Классификация её как обмена налагает дополнительные обязательства, требуя исчерпывающей документации, предварительного планирования и полной прозрачности, чтобы избежать дополнительных выплат или штрафов со стороны налоговой службы.