Не все идет гладко, когда дело доходит до использования мест общего пользования в сообществе владельцев в жилых комплексах в Испании, и общественные бассейны не являются исключением. Фактически, это одна из областей, которая имеет тенденцию порождать наибольшее количество конфликтов между соседями именно из-за своей большой привлекательности и потенциальной опасности.

Как и в случае с любым другим вопросом в рамках режима собственности кондоминиума, можно принять правила и соглашения, которые ограничивают и разрешают использование территории бассейна.

В этой статье мы рассказываем, какие вопросы может регулировать собрание собственников и какое большинство необходимо в каждом конкретном случае. Также какие законы и правила влияют на общественные бассейны и каковы минимальные правила, которые они устанавливают.

Что такое общественные бассейны в Испании?

Бассейн будет общественным до тех пор, пока он включен в горизонтальный режим собственности и, следовательно, его использование будет разделено между владельцами объектов недвижимости в Испании, включенных в этот режим.

Среди прочего, тот факт, что бассейн является общим, подразумевает, что он не является территорией, подлежащей разделу, и что его можно продать, обременить или конфисковать только вместе с частной частью, неотъемлемой частью которой он является. По сути, это область общего пользования.

Кто устанавливает правила для общественного бассейна в Испании?

Правила, применимые к общественным бассейнам, зависят главным образом от автономных сообществ и муниципалитетов, а также от решений, принимаемых в рамках сообществ собственников.

Соблюдение определенных санитарных правил — одна из немногих областей, где государственные нормативы могут что-то сказать в отношении общественных бассейнов.

Что говорит закон в Испании об общественных бассейнах?

Королевский указ 742/2013 от 27 сентября, устанавливающий технико-санитарные критерии для плавательных бассейнов, устанавливает некоторые правила, касающиеся характеристик этих бассейнов, а также обработки воды или химических продуктов, которые можно использовать для чистки и обслуживания. Этот стандарт также регулирует, какая информация должна быть показана публике в этом типе пространства.

Вот некоторые из наиболее важных правил, применимых к любому общественному бассейну, независимо от его местоположения на территории страны:

1. Вновь построенные плавательные бассейны, а также конструктивные изменения существующих плавательных бассейнов должны соответствовать требованиям, указанным в Технических строительных нормах, а также Правилам тепловых установок в зданиях и любому другому законодательству и стандартам, вышедшим из применения.

2. Сообщество владельцев, как владелец бассейна, должно обеспечить наличие в его объектах соответствующих элементов для предотвращения рисков для здоровья и гарантировать работоспособность объектов.

3. Что касается качества воды, то перед попаданием в бассейн она должна быть, как минимум, профильтрована и обеззаражена. Химические обработки (которые должны соответствовать нормам ЕС) не будут проводиться непосредственно в нем, за исключениями (и, при необходимости, всегда без купальщиков): вода должна циркулировать через различные единые процессы очистки, прежде чем попасть в зону купания.

4. Вода не должна содержать патогенных организмов и веществ в количестве или концентрации, которые могут представлять опасность для здоровья человека. Она также должен содержать остаточное дезинфицирующее средство и обладать дезинфицирующей способностью.

5. Сообщество владельцев должно предоставлять пользователям в доступном и хорошо видимом месте, как минимум, информацию о правилах использования бассейна и правах и обязанностях его пользователей, а также о наличии или отсутствии спасателя, а также адреса и телефоны ближайших медицинских центров и экстренных служб. Также необходимо четко указать химические вещества и смеси, используемые при очистке воды.

Закон о горизонтальной собственности и общественных бассейнов

Еще одним правилом, которое служит отправной точкой при регулировании деятельности общественных бассейнов в Испании, является Закон о горизонтальной собственности (LPH). В нем ничего не говорится о бассейнах сообщества, но уточняется, какое большинство необходимо для утверждения любых внутренних правил, ограничивающих или регулирующих их использование:

1. Правила сосуществования и использования сервисов и общих вещей

2. Возможность утверждения внутренних правил, которые также будут обязательными для всех владельцев https://www.atlasreal.com/info/gde-v-ispanii-pokupayut-nedvizhimost-russkie/жилья в Испании без необходимости изменения устава. В частности, закон позволяет регулировать детали сосуществования и правильного использования услуг и общих вещей.

Для этого будет достаточно голосов большинства от общего числа собственников, которые, в свою очередь, представляют большинство квот участия. При втором созыве соглашения, принятые большинством присутствующих, будут действительны при условии, что это, в свою очередь, составит более половины стоимости гонораров присутствующих.

Конечно, всегда необходимо, чтобы эти соглашения уважали содержание уставов сообщества, а также применимое законодательство и постановления.

Изменение устава сообщества собственников в Испании

Если речь идет об изменении самих уставов или учредительного титула горизонтальной собственности, потребуется единогласие всех владельцев, которые, в свою очередь, представляют собой общую сумму взносов за участие.

Дело спасателей: большинство в три пятых

Исключением, которое мы должны принять во внимание, является наем спасателей. LPH сообщает нам, что создание или упразднение службы консьерж, спасателей, или лиц наблюдения или других общих служб, представляющих общий интерес, независимо от того, предполагают ли они изменение учредительного титула или устава, потребует голосования трех пятых от общего числа голосов собственников, которые, в свою очередь, представляют три пятых квот участия.

Правила для бассейнов в Испании, которые могут регулироваться сообществом владельцев

Закон о горизонтальной собственности не ограничивает вопросы, которые собрание собственников может регулировать в отношении использования общественного бассейна. Однако существуют определенные правила, которые обычно регулируются во избежание проблем сосуществования или безопасности. Вот некоторые из них:

1. Часы работы и закрытия: Часы использования общественного бассейна являются одним из пунктов, которые наиболее часто регулируются, и обычно использование общественного бассейна в нерабочее время категорически запрещено.

2. Правила доступа и возможности: Правила сообщества могут ограничивать доступ определенным владельцам в случае, например, невыполнения своих обязательств как членов сообщества. Некоторые владельцы также часто не участвуют в расходах общественного бассейна и, следовательно, не имеют к нему доступа. Кроме того, можно ограничить доступ третьих лиц за пределами сообщества, чтобы избежать скопления людей и раздражающих событий в этой зоне.

3. Запрет вечеринок: Запрет вечеринок у бассейна — еще один очень распространенный случай, то же самое относится к употреблению алкогольных напитков или табака в этих местах.

4. Доступ к бассену домашних животных: Хотя сообщество владельцев не может запретить владение домашними животными в домах кондоминиума, их доступ в места общего пользования может быть ограничен с предварительного согласия жильцов комплекса.

Кто может пользоваться бассейном в жилом комплексе в Испании?

В принципе, использование общественного бассейна разрешено только владельцам домов в кондоминиуме. Существует судебная практика, указывающая, что право доступа к такому виду общего пространства имеют только собственники, исключая тех, кто является лишь собственником помещений, парковочных мест или складских помещений.

Что касается того, могут ли арендаторы пользоваться общим пулом, ответ обычно положительный, что должно сопровождаться самим договором аренды, а также правилами сообщества собственников.

Наиболее распространенным является то, что в договоре аренды право пользования общими помещениями передается арендатору, так что владелец не сможет получить к ним доступ на время аренды. Однако также возможно, что владелец оставляет за собой это право использования и это условие включено в договор. Что невозможно, так это то, чтобы обе стороны имели право использовать бассейн сообщества одновременно.

Кто решает график работы бассейна в сообществе владельцев?

Как и в случае с часами открытия и закрытия общественных бассейнов, график открытия общественных бассейнов определяется владельцами в целом. Наиболее распространенным является то, что этот тип соглашения оформлен в регулировании деталей сосуществования и надлежащего использования услуг и общих вещей. Поэтому для утверждения графика открытия и закрытия бассейна будет достаточно голосования большинства от общего числа владельцев, которые, в свою очередь, представляют большую часть взносов за участие. При втором созыве соглашения, принятые большинством присутствующих, будут действительны при условии, что это, в свою очередь, составит более половины стоимости гонораров присутствующих.