Сколько раз можно продлевать договор аренды на недвижимость в Испании? Это один из самых распространённых вопросов среди арендаторов и арендодателей, и ответ на него не всегда так прост, как кажется.

После реформы Закона о городской аренде договоры аренды основного жилья стали иметь обязательный минимальный срок, но что происходит по истечении этого срока? Сколько раз можно продлевать договор? В этой статье мы отвечаем на все эти вопросы.

Сколько раз можно продлевать договор аренды?

Договор аренды жилья в Испании может продлеваться ежегодно на срок до трех лет после первоначальных пяти или семи лет.

С момента вступления в силу Королевского указа-закона 7/2019 от 6 марта 2019 года Закон о городской аренде (LAU) устанавливает, что минимальный срок договора аренды недвижимости должен составлять пять лет, если арендодатель является физическим лицом, или семь лет, если арендодатель является юридическим лицом.

Хотя стороны могут свободно согласовывать первоначальный срок действия договора, если он меньше установленного законом минимума, договор в обязательном порядке продлевается до пяти или семи лет, в зависимости от обстоятельств.

Продление договора аренды в Испании через 5 лет

Договор автоматически продлевается через 5 лет, если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не уведомит заранее о своем намерении его продлить. Сроки уведомления по договору аренды следующие:

• Владелец  должен  уведомить об этом как минимум за 4 месяца.
• Арендатор  должен уведомить об этом не менее чем за 2 месяца.

Если никто ничего не говорит, арендатор может оставаться в доме еще до трех лет, и арендодатель не может отказать.

Как расторгнуть соглашение при продлении договора аренды жилья в Испании

Расторгнуть договор в период автоматического продления аренды можно двумя способами:

• Арендатор  может съехать, уведомив  об этом за один месяц до окончания любого из продленных лет.
• Владелец  может вернуть себе дом в случае необходимости, но только если он это хорошо обоснует и выполнит ряд  требований.

Экстренное продление контракта из-за уязвимости

Закон 12/2023 от 24 мая позволяет арендаторам запросить внеочередное продление договора аренды на срок не более одного года, если они докажут, что находятся в ситуации социальной или экономической уязвимости.

Владелец обязан принять это расширение, если он является  крупным держателем, то есть:

• Физическое или юридическое лицо, владеющее более 10 домами или более 1500 м2 жилой площади (без учета гаражей и складских помещений).
• В районах с напряженным рынком жилья достаточно иметь пять объектов.

Что произойдет, если истечет 8- или 10-летний контракт?

По истечении срока действия законного продления (5 + 3 года, если арендодатель — физическое лицо, 7 + 3 года, если арендодатель — юридическое лицо) договор переходит в новую фазу, называемую  молчаливым продлением. Это означает, что договор остаётся в силе, даже если он официально не продлён.

В этом случае владелец может  расторгнуть договор аренды, направив уведомление:

• уведомление за 30 дней, если арендная плата выплачивается ежемесячно
• За 30 дней до даты ежегодного продления, если оплата производится ежегодно