S&P: Испания будет лидировать по росту цен на жильё в Европе до 2028 года
Согласно отчету S&P Global о «Европейских рынках жилья», цены на недвижимость в Испании в этом году вырастут на 9,3%, что более чем вдвое превышает среднеевропейский показатель.
Исследование показывает, что цены на жильё в Европе вырастут на 4,3% в 2026 году после роста на 6,1% в 2025 году. Испания станет одной из стран, где рост останется сильным и превысит средний уровень. Фактически, она продемонстрирует наибольший рост среди проанализированных стран до 2028 года.
Рейтинговое агентство прогнозирует, что восходящая тенденция сохранится в течение следующих двух лет, хотя цены на жилую недвижимость на внутреннем рынке будут расти медленнее, чем в текущем году, — на 7,4% в 2027 году и на 6,2% в 2028 году.
Прогнозы цен на жильё в крупнейших европейских странах
Изменение в годовом исчислении
| Страна | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
|---|---|---|---|---|---|
| Германия | 2% | 2,8% | 1,9% | 3,4% | 2,8% |
| Франция | -2,2% | 0,9% | 1,8% | 2,6% | 23% |
| Италия | 4,4% | 3,1% | 2,2% | 1,8% | 1,8% |
| Испания | 11,4% | 12,3% | 9,3% | 7,4% | 6,2% |
| Нидерланды | 10,8% | 5,7% | 5,3% | 4,5% | 5% |
| Бельгия | 2,8% | 3,4% | 3% | 3% | 2,8% |
| Португалия | 11,5% | 15,4% | 7% | 5,5% | 5% |
| Ирландия | 9,3% | 7,3% | 5,1% | 4,1% | 3,8% |
| Польша | 10,4% | 4,6% | 5,6% | 5% | 4,5% |
| Швейцария | 3,4% | 3,9% | 2,1% | 2,6% | 2% |
| Великобритания | 2,9% | 23% | 2,6% | 3% | 3,6% |
| Швеция | 2,4% | 0% | 3,3% | 3,2% | 3,2% |
Неравномерное изменение цен на недвижимость в 2025 году
В исследовании подробно описывается, что цены на жильё выросли больше, чем ожидалось, в таких странах, как Португалия и Ирландия, где рынки труда превзошли ожидания и достигли рекордного уровня занятости в 2025 году.
Напротив, цены упали сильнее, чем ожидалось, в странах, где рынки труда оказались слабее, чем предполагалось, таких как Швеция и Великобритания.
«Помимо этой общей тенденции, пересмотр прогнозов цен на 2025 год в сторону повышения был в основном обусловлен практически стагнацией предложения жилья в Швейцарии, высокими затратами на материалы и энергию в Германии, а также сочетанием обоих факторов в Нидерландах. Во Франции низкий уровень доверия домохозяйств из-за политической неопределенности временно снизил спрос на жилье», — поясняет рейтинговое агентство.
Факторы, влияющие на цены на жильё
S&P Global указывает на «различные» факторы, которые приведут к дальнейшему росту цен на недвижимость в Европе, включая высокий спрос, обусловленный ростом населения и сокращением размера семьи, накопленным богатством и недостаточным предложением предложений на рынке.
По данным рейтингового агентства, «постоянные ограничения предложений продолжают приводить к росту цен и влияют на доступность товаров», и оно объясняет этот дефицит такими факторами, как нормативные препятствия или постоянная нехватка рабочей силы.
Что касается спроса на жильё в Европе, S&P заявляет, что он «структурно устойчив» благодаря «увеличивающемуся разрыву между спросом на жилье и общим ростом населения». Добавляется, что «учитывая замедление роста населения и старение населения, сильный спрос на жилье в Европе может показаться нелогичным. Однако на практике количество домохозяйств в Европе увеличивается примерно в 2,5 раза быстрее, чем общая численность населения. Изменения в условиях жизни и образе жизни, усугубленные пандемией, играют центральную роль в этой тенденции».
Согласно прогнозам S&P, цены на жилье в Европе в этом году продолжат расти быстрее, чем доходы домохозяйств, хотя аналитики ожидают замедления роста цен с 2027 года из-за потери динамики на рынке труда, ограниченного снижения процентных ставок (если не будет неожиданностей) и роста предложения жилья менее чем на 4% в год, начиная с этого года.
Менее переоцененные рынки
Рейтинговое агентство заявляет, что в целом европейские рынки недвижимости переоценены меньше, чем четыре года назад.
«В период 2021-2022 годов соотношение цен к доходам во многих странах превысило свои обычные долгосрочные значения на величину до двух стандартных отклонений. Это соответствовало предполагаемому завышению цен примерно на 10% в еврозоне, на 15% в Великобритании и на 20% в Швеции».
В настоящее время отмечается, что наиболее переоцененными рынками являются Португалия и Швейцария, где доступность жилья отстает как от европейских показателей, так и от показателей стран (OCDE), и предупреждается, что на данный момент не наблюдается никаких признаков улучшения ситуации.
Что касается Португалии, в отчете подчеркивается, что «сохраняющийся дефицит отражает все еще высокий внутренний спрос — несмотря на снижение внешнего спроса — ограниченное предложение и ограниченное количество отремонтированных домов». В случае Швейцарии S&P подчеркивает, что «преобладает аналогичная динамика, включая очень высокую концентрацию населения в мегаполисах и сильную валюту».
Напротив, «рынки недвижимости Франции и Бельгии являются наиболее недооцененными в Европе», хотя и исключает возможность продолжения этой тенденции.
Экономические ожидания окажут поддержку рынку
В этой связи агентство ожидает, что экономические условия будут и впредь поддерживать рынок жилья в Европе. Прежде всего, ожидается, что уровень безработицы, «имеющий решающее значение» для рынка жилья, останется стабильным, хотя существенного снижения в Испании не прогнозируется.
С другой стороны, финансовые условия больше не будут благоприятными для европейского рынка жилья, учитывая, что номинальные процентные ставки по новым ипотечным кредитам оставались практически неизменными в течение всего 2025 года в еврозоне, Великобритании, Швейцарии и Швеции, за исключением Польши.
Аналитики S&P Global считают, что возможности для дальнейшего снижения процентных ставок в ближайшие два года ограничены, и что Европейский центральный банк и Национальный банк Швейцарии прекратили свою политику смягчения процентных ставок, если не произойдут новые внешние потрясения.