В Андалусии вступил в силу новый закон о жилищном строительстве, с помощью которого правительство провинции Хуанма Морено хочет смягчить жилищный кризис и сократить дефицит жилья в регионе, который, по оценкам Банка Испании, составляет 90 000 единиц.

Закон 5/2025, одобренный парламентом Андалусии 16 декабря и объявленный президентом регионального правительства в сентябре 2024 года, вносит ряд изменений, главная цель которых — увеличение предложения субсидированного жилья в регионе, как для продажи, так и для аренды.

Приоритетные области Андалусии

Во-первых, будет создана концепция приоритетных зон – зон с наибольшими трудностями в доступе к жилью, где «все ресурсы будут сосредоточены в виде помощи в оплате аренды, помощи в приобретении жилья или стимулов для строительства нового жилья или его реконструкции», как пояснила министр жилищного строительства регионального правительства Андалусии Росио Диас во время парламентских дебатов.

«Приоритетными районами жилищного строительства считаются те, в которых установлен приоритет доступа к программам действующего Андалузского плана жилищного строительства и землепользования, концентрирующим в них различные возможные программы помощи в оплате аренды, приобретении первого жилья и увеличении предложения жилья как для покупки, так и для аренды, посредством содействия строительству новая недвижимость в Испании на юге страны в различных её формах, или приобретения или предоставления в пользование подержанного жилья для этой цели, а также возможности строительства или реконструкции доступного жилья, муниципального жилья, защищенного жилья или субсидированного жилья», — указывает статья 21 нового закона.

Увеличение количества социального жилья за счет повышения вместимости и плотности застройки

Одной из наиболее обсуждаемых мер является увеличение плотности застройки и технологичности возведения проектов, предназначенных для охраняемого жилья: «Объявление приоритетных жилых районов по предложению муниципалитетов может стимулировать строительство охраняемого жилья на участках, предназначенных для свободного жилья, увеличивая максимальное количество домов на 20% и технологичность возведения на 10% без необходимости изменения градостроительных норм».

С целью увеличения жилищного фонда региональное правительство, посредством Декрета-закона 1/2025 о неотложных мерах в жилищной сфере, действующего уже почти год, разрешает изменение целевого назначения зданий с вспомогательного на жилое без необходимости изменения градостроительного плана, при условии, что они предназначены для официально охраняемого жилья (VPO), с намерением построить 20 000 объектов недвижимости в течение следующих пяти лет, цель, которая в итоге была расширена до 40 000 единиц .

Государственно-частное сотрудничество

Еще один момент, подчеркнутый советником и президентом и включенный в документ, — это государственно-частное сотрудничество: «Государственно-частное сотрудничество поощряется, в том числе со стороны организаций третьего сектора, для дальнейшего содействия созданию доступного арендного жилья, а также для разработки формул совместного управления для конкретных групп, обслуживаемых третьим сектором или имеющих схожие цели».

В самом тексте указывается, что «будут внедрены модели сотрудничества с частными инициативами для облегчения доступа к арендному жилью посредством строительных соглашений, стимулов для застройщиков, концессионных моделей (на землях, представляющих историческую ценность или даже государственных землях, для жилого, институционального или, в соответствующих случаях, третичного использования) или прав на использование земельных участков, что подразумевает возвращение построенного жилья в собственность государственных администраций по истечении срока концессии или предоставленных прав на использование земельных участков».

Также предусмотрена возможность передачи государственных земель для строительства субсидированного жилья на продажу: «Государственно-частное сотрудничество также возможно для продвижения жилья на продажу путем предоставления государственных земель, установления определенных требований к доступу и ценам или других формул, способствующих достижению конечной цели – выводу на рынок субсидированного или доступного жилья».

Создание государственного земельного банка для субсидированного жилья

Еще одна мера, активно поддерживаемая местными советами, — это создание резерва государственных земель для доступного жилья; то есть все местные советы, имеющие неиспользуемые земельные участки, смогут предложить эти участки соответствующему ведомству для реализации частного проекта по строительству доступного жилья.

Меры против самовольного заселения на корточки

Что касается самовольного занятия жилья, то в главе III есть раздел, в котором говорится: « Будет создана Координационная комиссия по выселениям и борьбе с незаконным занятием жилья в качестве коллегиального органа для административного участия, состоящего из государственных органов, занимающихся вопросами жилищного строительства, социальных дел, финансов, юстиции и внутренней политики. Ее целью будет разработка руководящих принципов и рекомендаций по координации информации, консультаций и действий для предотвращения незаконного занятия жилья и предложения совместных решений по жилищным вопросам в ситуациях выселения и социальной уязвимости».

В связи с этим доступ к любому охраняемому/социальному жилью будет запрещен, если лицо было осуждено за преступление, связанное с незаконным проникновением или самовольным занятием жилья.

Изменения на рынке аренды: Отменяется обязанность внесения залога

Еще одно изменение, заключается в отмене обязанности вносить залог в Андалузское агентство жилищного строительства и реабилитации (AVRA), поэтому арендодатель будет оставлять себе первоначальную сумму, уплаченную арендатором.

В постановлении не делается различий между жилыми помещениями и другими видами использования. Поэтому договоры аренды коммерческих помещений, офисов и городских складов также освобождаются от залога, поэтому внесенные до настоящего времени залоги останутся у AVRA.

Реабилитация

Еще одним из важнейших направлений деятельности правительства Андалусии является реабилитация, причем не только в структурном аспекте: «В целях настоящего закона действиями в области реабилитации считаются те вмешательства, целью которых является улучшение, адаптация, сохранение или функциональное, конструктивное, энергетическое, экологическое или социальное восстановление строительного фонда и существующей городской или сельской среды с целью обеспечения ее устойчивости, доступности, пригодности для проживания и безопасности».

Меры по улучшению существующих зданий стали более гибкими и поощряются. Кроме того, теперь разрешено горизонтальное разделение помещений. В деградированных районах, где нет свободных земельных участков, допускается увеличение плотности застройки для улучшения качества жилья, и установлено, что работы, направленные на повышение энергоэффективности, доступности или пригодности для проживания, не будут учитываться при расчете максимальной плотности застройки.

Также будут созданы зоны городской регенерации и обновления, и различные компетентные органы власти будут обязаны отчитываться о районах, где существуют серьезные проблемы социальной изоляции или некачественного жилья .

Правительство Морено Бонильи заявляет, что исполнительная власть Андалусии была вынуждена принять этот новый закон, чтобы «исправить последствия Государственного закона о жилищном строительстве, который привел к росту цен, сокращению предложения, правовой неопределенности для собственников и увеличению числа самовольных застроек».

При этом андалузское сообщество стремится сократить бюрократию, ускорить освоение имеющихся земель и, что наиболее важно, увеличить жилищный фонд южной части полуострова, как свободный, так и охраняемый.