Как запретить туристические квартиры в сообществе собственников в Испании: закон, процедура и реальные возможности

Рост краткосрочной аренды через платформы вроде Airbnb и Booking привёл к конфликтам в жилых домах по всей Испании. Шум, постоянная смена жильцов, повышенная нагрузка на инфраструктуру — всё это заставляет соседей искать способы ограничить или полностью запретить туристические квартиры в Испании. В последние годы законодательство Испании существенно изменилось, и теперь у сообществ собственников появилось больше полномочий.

В этой статье разберём, как юридически запретить туристические квартиры (pisos turísticos) в доме, какие требования закона необходимо выполнить и какие решения могут принять владельцы жилья.

Почему сообщества собственников хотят запретить туристические квартиры

Краткосрочная аренда стала одним из главных факторов напряжения на рынке недвижимости в туристических регионах Испании. Основные причины конфликтов между соседями и владельцами таких квартир:

• постоянный поток незнакомых людей;

• шум и вечеринки;

• повышенная нагрузка на лифты и общие зоны;

• ухудшение безопасности здания;

• рост стоимости жилья и аренды для местных жителей.

Поэтому всё больше сообществ собственников стремятся ограничить или полностью запретить туристическую аренду в своём доме.

Можно ли запретить туристические квартиры в доме?

Да, испанское законодательство это допускает.

Согласно Закону о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal), сообщество собственников может принять решение:

• ограничить туристическую аренду;

• ввести дополнительные требования;

• полностью запретить новые квартиры для туристов.

Для этого необходимо квалифицированное большинство — 3/5 голосов владельцев и долей собственности (60%).

Если решение принято с таким большинством, оно становится обязательным для всех владельцев квартир.

Какие изменения произошли в законе?

В 2025 году в Испании вступили в силу важные изменения в регулировании туристической аренды.

Теперь:

• для использования квартиры как туристической требуется предварительное одобрение сообщества собственников;

• решение принимается большинством 60% владельцев и долей участия;

• сообщество может запретить новые лицензии на туристическую аренду.

Эти изменения усилили роль соседей и сделали регулирование гораздо более жёстким.

Как проходит процедура запрета туристических квартир

Чтобы запрет был юридически действительным, необходимо соблюдать определённую процедуру.

1. Созыв общего собрания собственников

Вопрос должен быть официально включён в повестку собрания.

Инициаторами могут выступать:

• председатель сообщества;

• управляющий домом (administrador de fincas);

• группа собственников.

2. Голосование

Для принятия решения требуется:

• 3/5 голосов всех собственников,

• 3/5 долей участия в здании.

Если это большинство достигнуто, решение считается принятым.

3. Фиксация решения в протоколе

После голосования необходимо:

• оформить протокол собрания;

• внести решение в официальную документацию сообщества;

• уведомить всех собственников.

Иногда решение также вносится в устав (estatutos) дома.

4. Уведомление владельцев квартир

Если кто-то планирует открыть туристическую квартиру, но запрет уже принят, сообщество может:

• потребовать прекращения деятельности;

• обратиться в суд при нарушении правил.

Можно ли запретить уже существующие туристические квартиры

Это один из самых важных вопросов.

По общему правилу:

• запрет не имеет обратной силы;

• он касается только новых туристических квартир.

Если лицензия была получена ранее, владелец обычно может продолжать деятельность.

Однако в некоторых случаях сообщество может:

• ограничить использование общих зон;

• увеличить коммунальные взносы.

Дополнительные меры, которые может принять сообщество

Помимо полного запрета, существуют и другие способы регулирования:

1. Повышенные коммунальные платежи

Сообщество может увеличить взносы для туристических квартир до 20%.

2. Ограничения по времени

Например:

• запрет на краткосрочную аренду менее 5 дней;

• ограничения по количеству гостей.

3. Правила поведения

Внутренние правила могут предусматривать:

• запрет вечеринок;

• соблюдение тихих часов;

• обязательную регистрацию гостей.

Что делать, если сосед сдаёт квартиру незаконно

Если владелец использует квартиру для туристов без разрешения:

1. сообщить председателю сообщества;

2. направить официальное требование прекратить деятельность;

3. при отказе — обратиться в суд.

Закон позволяет требовать прекращения деятельности, нарушающей правила дома.

Почему тема запрета туристических квартир становится всё актуальнее

В последние годы города Испании усиливают контроль над краткосрочной арендой. Некоторые муниципалитеты даже рассматривают полный отказ от туристических квартир в ближайшие годы, чтобы снизить давление на рынок жилья Испании.

На фоне роста цен на недвижимость в Испании и нехватки долгосрочной аренды роль сообществ собственников становится всё более важной.

Итог

Сегодня у соседей в Испании есть реальные инструменты для контроля туристической аренды в доме.

Сообщество собственников может:

• запретить новые туристические квартиры;

• ограничить их деятельность;

• увеличить коммунальные платежи для таких объектов.

Главное условие — поддержка не менее 60% владельцев и долей собственности.

Эта норма делает управление домом более демократичным и позволяет защищать интересы жителей, которые хотят сохранить спокойную жилую среду.