Сектор логистики Испании находится в процессе ожидания второго семестра, который принесет с собой возобновление транзакций. По крайней мере, таков прогноз консалтинговой фирмы JLL, которая опирается на устойчивость экономической деятельности, потребления и туризма, чтобы предсказать, что 2024 год будет хорошим годом для этого сегмента недвижимости в Испании.

Последнее исследование, в котором они в течение двух лет работал над «картированием» логистического сектора, показывает, что новые площади сокращаются, что спрос все еще остается скрытым и что арендная плата не только не снижается, но, похоже, продолжает расти. Однако они находят различия между поведением центра Испании и Каталонии.

По их данным, аренда логистических складов в центральном районе страны (включающем провинции Мадрид, Гвадалахара, Толедо и Куэнка) осталась стабильной в первом квартале по сравнению со средним показателем за последние пять лет. Только с января по март было законтрактовано 208 000 м2, что на 6% больше, чем в прошлом году, и на 26% больше по сравнению с последними тремя месяцами 2023 года, из которых 70% приходится на новые склады.

За этот период сдано 89 000 м2, распределенных по пяти логистическим складам, 60% спекулятивных (то есть в проектах не под ключ) и большая часть новостроек, при этом за весь 2024 год будет сдано около 545 000 м2, расположенных в основном во второй части центрального района (то есть за пределами столицы Мадрида) и в основном спекулятивные проекты (под ключ).

С другой стороны, каталонский рынок в начале года страдает из-за таких факторов, как ограниченное количество складов, нехватка доступной земли и более сдержанная активность со стороны операторов электронной коммерции, таких как Amazon.

В частности, было законтрактовано 95 000 м2, что на 57% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 16% меньше, чем в предыдущем квартале. При этом почти 100 000 м2 сданы на 8 логистических складах, 60% из них — под ключ. Заглядывая в будущее до конца года, прогнозы указывают на сдачу 261 000 м2 логистических складов, из которых только 40% будут находиться под угрозой. Как и в центральной зоне, они встречаются преимущественно во второй части региона.

Еще один вывод, который можно извлечь из отчета JLL, заключается в том, что доходы от аренды логистических складов в Мадриде остаются стабильными, в то время как на каталонском рынке они активно растут. В Барселоне «премиальная» арендная плата уже составляет 8,25 евро/м2/мес.

«В Барселоне существует проблема нехватки складов и земли, что оказывает повышательное давление на арендную плату. Это европейский рынок, где арендная плата растет больше всего», — говорят в консалтинговой компании. И прогнозы указывают на то, что эта тенденция сохранится и в ближайшие годы.

По данным JLL, арендная плата в каталонской столице вырастет в среднем на 4,9% до 2028 года, что практически вдвое больше, чем в Мадриде или Берлине, и почти на два пункта больше, чем в Париже.

Рост арендной платы премиум-класса в логистике в крупнейших европейских столицах

[Годовой процент за период с 2024 по 2028 год]

• Барселона 4,9%
  Париж 3,0%
  Мадрид 2,8%
  Берлин 2,6%
  Лондон 2,3%
  Милан 1,7%

Новые проекты и больше земли в Испании в 2024 году

Прогнозы JLL показывают, что 43 новых логистических проекта общей площадью около одного миллиона м2 арендуемой площади достигнут сектора только в центральной части Испании и Каталонии, что увеличит текущие запасы в обоих логистических центрах.

В настоящее время центр страны является основным рынком с площадью 13,8 млн м2, из которых пустует только 8,4%. Между тем каталонский рынок достигает 10,1 млн м2, при этом доля вакантных площадей составляет всего 5,5%, что обусловлено главным образом отсутствием предложения в Барселоне.

С другой стороны, по оценкам компании, в этом году на рынок под строительство новых платформ выйдет около 900 000 м2 земли, тогда как в случае с Барселоной эта цифра составит около 250 000 м2.