Растущий приток иностранцев-нерезидентов, приезжающих в Испанию для покупки жилья, является одним из факторов роста цен на недвижимость в Испании, как на покупку, так и на аренду. Об этом четко говорится в последнем годовом отчете Центрального Банка Испании, который гарантирует, что вес этих покупателей в общем объеме годовых операций значительно вырос за последние годы, и они также платят более высокие цены.

На долю иностранцев — как резидентов, так и нерезидентов — пришлось 19,3% продаж в 2023 году при 125 000 транзакций. Хотя именно в 2022 году они зарегистрировали исторический максимум, купив от 134 тысяч домов и квартир в Испании. Эти цифры намного превышают показатели, которые они имели во время бума на рынке недвижимости, когда они едва составляли 7% сделок.

Помимо увеличения количества продаж, в отчете организации, возглавляемой Пабло Эрнандесом де Косом, управляющим Центральным Банка Испании, указывается, что эти покупатели заключают сделки по более высокой цене. В частности, на 62,5% выше средней цены жителей страны.

Так, поясняется, что в то время как иностранцы приобретали жильё в Испании по средней цене 2600 евро за квадратный метр в первой половине 2023 года, местные жители платили в среднем 1600 евро за квадратный метр. «Этот спрос характеризуется высокой покупательной способностью в относительном выражении», — указывает Банк Испании.

Предупреждение финансового регулятора — это реальность, которая ежедневно ощущается. На рынке жилья, стоимость которого колеблется от 500 000 до 600 000 евро, «решения приходится принимать очень быстро», — говорят эксперты. «Такая недвижимость продается очень быстро, и за последние месяцы ее продажи выросли на 100%», — уточняют они.

Сезонная аренда недвижимости в Испании

Банк Испании также отмечает, что иностранцы-нерезиденты играют важную роль в росте цен туристической и сезонной аренды, что приведет к снижению использования жилья для проживания в определенных районах и, таким образом, будет способствовать увеличению арендная плата в стрессовых районах.

Эта тенденция усилилась в Испании с вступлением в силу жилищного закона в мае 2023 года, хотя эти движения начали происходить и раньше, в разгар правовой неопределенности, которая сформировалась вокруг этого спорного постановления. Таким образом, владельцы прибегли к этому виду аренды, чтобы избежать регулирования цен или экстраординарного продления контрактов, предусмотренного нормой.

В частности, предложение постоянной аренды упало на 15% в первом квартале года, а сезонная аренда выросла на 56%, поэтому теперь они составляют 11% от общего количества объектов.

Столкнувшись с этой проблемой, в конце 2023 года Министерство жилищного строительства и городской повестки дня сформировало рабочую группу для продвижения нормативного предложения, регулирующего договоры аренды для использования, кроме жилья, причем первое заседание уже состоялось в апреле этого месяца.

Аналогичным образом, министр жилищного строительства Исабель Родригес недавно объяснила в интервью, что в следующем месяце она «созовет автономные сообщества и городские советы для решения вопроса аренды туристической недвижимости». «Нам придется вмешаться и ограничить количество туристических квартир. Мы не можем смотреть в другую сторону, потому что эта экономическая деятельность затрагивает конституционное право», — отметила она.

Рекордные цены на недвижимость в Испании

Согласно отчету Банка Испании, основное давление со стороны иностранных покупателей происходит в туристических районах, где фиксируется большая доля их операций в общем объеме. «Обстоятельство, которое объясняется высоким спросом на вторичное жилье со стороны иностранных граждан», — указывает надзорный орган во главе с Эрнандесом де Косом.

В частности, на рынке купли-продажи «наибольшая доля приобретений нерезидентов наблюдается на Балеарских островах, в Валенсийском сообществе и на Канарских островах, где их доля составляет от 20% до 25% от общего объема операций купли-продажи в 2023», — уточняется в отчете.

Статистика Генерального совета нотариусов также подтверждает интерес (с точки зрения операций и цен) к испанскому рынку недвижимости среди иностранцев-нерезидентов, которые платят за свои дома больше, чем в среднем. Фактически цены достигли рекордного уровня в конце 2023 года.

В частности, они потратили в среднем 2715 евро за квадратный метр, что на 6,1% больше, чем в прошлом году. Результат превышает суммы, которые платят иностранцы-резиденты (1720 евро/м2) и граждане страны (1580 евро/м2). В первом случае цены выросли на 3,1% в годовом исчислении, а во втором — на 2,1%. Что касается происхождения иностранных покупателей, не проживающих в Испании, то большая группа превышает среднюю цену, которую они заплатили за свои дома.

Больше всего денег вкладывают китайцы: 3902 евро/м2. Именно они являются крупнейшими бенефициарами «Золотой визы», которую правительство собирается ликвидировать. Эта золотая виза позволяет иностранцам, не входящим в ЕС, получить вид на жительство в Испании в обмен на инвестиции в недвижимость на сумму, равную или превышающую 500 000 евро, или за счет значительного вклада долгового капитала. После китайцев идут колумбийцы (3734 евро/м2), венесуэльцы (3608 евро/м2) и эквадорцы (3608 евро/м2).

Покупатели из США, России, Швейцарии, Швеции, Аргентины и Германии также превышают барьер в 3000 евро/м2. С другой стороны, самые скромные цены у покупателей из Болгарии и Румынии, которые не превышают 2000 евро/м2, а у покупателей из Ирландии, Португалии, Бельгии и Франции колеблются в районе 2500 евро/м2.

Меры по сдерживанию цен на недвижимость в Испании

Банк Испании рекомендует ряд будущих действий, среди которых выделяется рассмотрение и согласование применения ограничительных мер в отношении жилья нежилого назначения с глобальной оценкой, которая принимает во внимание как их возможное влияние на доступность жилого жилья, так и на экономическую ситуацию.

В этом смысле ЦБ Испании поясняет, что «рост спроса на жилье для нерезидентов, а также рост отпускной и сезонной аренды приводят к сокращению жилья для проживания в определенных районах». Это широкое явление в международном масштабе, и в результате этого процесса в различных странах были введены ограничения, налоговые надбавки или отмена налоговых льгот, связанных с покупкой жилья иностранцами, или правила, ограничивающие аренду на время отпуска.

С другой стороны, в отчете содержится ряд рекомендаций по увеличению жилищного фонда, среди которых мы выделяем продвижение государственного жилищного фонда, что будет означать увеличение более чем на 150% среднегодового объема жилищного строительства, зарегистрированного в Испании в последние годы. В течение следующих 10 лет будет построено около 1,5 миллионов новых жилых объектов, сдаваемых в социальную аренду.

Аналогичным образом, он предлагает развивать государственно-частное сотрудничество для продвижения аренды и призывает содействовать восстановлению и передаче домов и квартир, для чего он требует ускорить освоение средств NextGen и оценить целесообразность создания механизмов и стимулов для передачи пустующих.