Новые налоги и налоговые льготы в Испании с октября 2026 года: что изменится для владельцев недвижимости
С 8 октября 2026 года в Испании вступил в силу новый пакет мер в сфере жилья, который серьезно меняет налоговые правила для собственников, арендодателей, арендаторов и компаний, работающих с недвижимостью.
Речь идет о Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября 2026 года, опубликованном в Boletín Oficial del Estado 7 октября. Документ содержит одновременно налоговые льготы и новые финансовые нагрузки: изменения в IRPF, новый режим НДС для краткосрочной аренды, дополнительные возможности повышения IBI, изменения расчета налоговой стоимости пустующего жилья, новые правила для SOCIMI и корректировку муниципальной plusvalía. (BOE)
Для владельцев недвижимости в Испании особенно важно другое: не все меры начинают действовать именно 8 октября. Часть применяется задним числом с 1 января 2026 года, часть вступает в действие с 1 декабря 2026 года, а новые правила расчета дохода от некоторых объектов начинают работать с 1 января 2027 года.
Кроме того, поскольку речь идет о Real Decreto-ley, документ вступил в силу немедленно, но должен быть представлен Конгрессу депутатов для последующей конвалидации или отмены в течение установленного Конституцией 30-дневного срока. Поэтому за дальнейшей парламентской судьбой пакета также необходимо следить.
Что изменилось с 8 октября 2026 года?
Если говорить именно о рынке недвижимости, новый пакет можно разделить на две большие группы.
Налоговые льготы и стимулы:
— увеличенные налоговые преимущества для некоторых владельцев, сдающих жилье в долгосрочную аренду;
— новая федеральная вычетная льгота по IRPF для арендаторов;
— дополнительные возможности освобождения от налога на прирост капитала при определенных продажах;
— льготный НДС для некоторых ремонтных и восстановительных работ;
— суперпониженный НДС для отдельных объектов постоянного социального жилья;
— новая программа финансирования первой основной квартиры.
Новые или повышенные налоговые нагрузки:
— НДС 10% для определенных краткосрочных меблированных аренд;
— возможность увеличения IBI для туристической недвижимости в зонах напряженного рынка;
— новые правила recargo по IBI для пустующих жилых объектов;
— новая прогрессивная схема imputación de rentas inmobiliarias с 2027 года;
— обновление коэффициентов муниципальной plusvalía;
— специальный налоговый режим для SOCIMI, сдающих жилье.
Для владельца одной квартиры и крупного инвестора последствия будут совершенно разными.
Новый налоговый пакет Испании: кого он затронет?
Новые правила касаются прежде всего тех, кто:
владеет жильем в Испании;
сдает квартиру или дом в долгосрочную аренду;
занимается туристической арендой;
владеет несколькими объектами недвижимости;
продает жилье;
проводит капитальный ремонт;
инвестирует в жилье через компании и SOCIMI;
покупает первую основную квартиру с ипотекой.
Для международных покупателей недвижимости в Испании особое значение имеют правила, связанные с пустующими объектами, арендой и продажей недвижимости.
При этом конкретные последствия зависят от налогового статуса собственника, типа объекта, способа его использования и муниципальных правил.
Главная льгота для владельцев: снижение налога на доход от долгосрочной аренды
Одно из наиболее существенных изменений касается IRPF и дохода физических лиц от долгосрочной аренды жилья.
Государство меняет систему reductions для собственников, которые сдают недвижимость как жилье.
Но есть принципиальное условие:
новые льготы рассчитаны на арендодателей, которые не являются «большими держателями» — gran tenedores.
Кроме того, наиболее высокие проценты связаны с определенными условиями по цене аренды, возрасту арендатора и нахождению объекта в зоне рынка с ограниченным предложением.
До 100% снижения налогооблагаемого дохода
В отдельных случаях собственник может получить 100% reduction положительного чистого дохода от аренды.
Например, при заключении нового договора после окончания минимального срока аренды, если собственник сохраняет того же арендатора и выполняются требования закона.
Также 100% reduction предусмотрена для нового арендатора, если одновременно соблюдается установленное ограничение цены относительно соответствующего индекса.
Это не означает, что собственник вообще не платит никаких налогов по всем доходам от квартиры.
Речь идет именно о reduction net rental income в IRPF, при соблюдении конкретных условий.
95%, 90%, 85% и 70%
Закон устанавливает целую шкалу.
Для определенных новых договоров возможны:
95% — в предусмотренных законом случаях, когда жилье находится в зоне tensionada и арендатору от 18 до 35 лет;
90% — когда жилье находится в зоне tensionada;
85% — когда арендатору от 18 до 35 лет при соответствующих условиях;
70% — в остальных предусмотренных случаях, когда новый договор сопровождается снижением арендной платы более чем на 5%.
Таким образом, государство фактически пытается сделать выгодным для собственника снижение стоимости долгосрочной аренды.
Что будет, если собственник не снижает аренду?
Здесь система становится гораздо менее привлекательной.
Если новый договор заключен по той же или меньшей цене, предусмотрена reduction 50%.
Если арендная плата повышается по сравнению с предыдущим договором, reductions снижаются:
| Повышение первоначальной аренды | Reduction дохода |
|---|---|
| До 5% | 40% |
| Более 5% до 10% | 30% |
| Более 10% до 15% | 25% |
| Более 15% до 20% | 20% |
| Более 20% | 15% |
То есть государство связывает размер налоговой льготы непосредственно с динамикой арендной платы.
Новая квартира, впервые сданная в аренду
Для жилья, которое впервые выводится на рынок долгосрочной аренды, предусмотрена отдельная система.
При определенных условиях reduction может составлять:
100%, 95%, 90%, 85% или 50%.
Кроме того:
70% предусмотрено для некоторых случаев социального или публичного аренда;
60% — если квартира была реконструирована в течение двух лет до заключения договора.
Для владельца пустующей квартиры это создает важный стимул.
Вместо того чтобы держать объект без использования, его становится выгоднее вывести на рынок долгосрочной аренды при соблюдении предусмотренных законом условий.
Что будет с продлением существующего договора?
В новом режиме есть еще одна интересная мера.
Если договор жилья автоматически продлевается, а собственник не является gran tenedor и соблюдается установленный ценовой предел, reduction может составлять 80%.
Это особенно важно для стабильных долгосрочных отношений между собственником и арендатором.
Государство таким образом пытается создать налоговую мотивацию не только для появления нового жилья на рынке, но и для сохранения уже существующих договоров.
Новая налоговая льгота для арендаторов
Впервые на федеральном уровне вводится новая deducción por alquiler de vivienda habitual.
Она относится к IRPF.
Получить ее смогут налогоплательщики, чья налоговая база ниже 33 007,20 евро в год.
Размер вычета составляет:
10% от сумм, уплаченных за аренду основной жилой недвижимости.
При этом действует максимальная база для расчета вычета.
Если налоговая база не превышает 23 007,20 евро, максимальная база составляет 11 630 евро в год.
Следовательно, максимальный размер самого вычета при таких условиях составляет 1 163 евро.
Для налоговой базы между 23 007,20 и 33 007,20 евро максимальная сумма постепенно уменьшается.
Важное условие для арендатора
Человек не сможет автоматически получить эту льготу только потому, что его доход находится ниже установленного уровня.
В течение минимум половины налогового периода ни сам арендатор, ни члены его семейной единицы не должны полностью владеть другой жилой недвижимостью или иметь соответствующее право пользования жильем, расположенным менее чем в 50 км от арендуемого объекта.
Есть исключение, когда административное или судебное решение не позволяет использовать другое жилье для проживания.
Это особенно важно для людей, которые одновременно арендуют жилье и владеют другой квартирой.
НДС 10% на краткосрочную аренду
Для владельцев туристической и краткосрочной недвижимости это одна из самых важных новостей.
С 1 декабря 2026 года вводится НДС по сниженной ставке 10% для определенных случаев аренды меблированных квартир и домов на срок не более 30 ночей одному и тому же арендатору.
Исключение предусмотрено для жилья, являющегося основной резиденцией самого арендодателя, при соблюдении условий нормы.
Также сохраняется НДС-обложение тех аренд, в которых оказываются дополнительные услуги, характерные для гостиничного бизнеса.
Это означает серьезное изменение экономики краткосрочной аренды.
Что это означает для владельца туристической квартиры?
Если конкретная аренда попадает под новый режим, собственнику необходимо учитывать 10% IVA при формировании финансовой модели.
Это может повлиять на:
— конечную цену для гостя;
— чистую прибыль собственника;
— конкурентоспособность объекта;
— бухгалтерский учет;
— договорные отношения с платформой или управляющей компанией.
Особенно важно не путать новый НДС с IBI.
Это два совершенно разных налога.
IBI для туристических квартир: до 150% дополнительного recargo
Еще одна новая мера касается IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Но здесь действует очень важное ограничение.
Дополнительный recargo по новому правилу относится к туристическим жилым объектам, находящимся в зонах рынка с напряженной ситуацией — zonas de mercado residencial tensionado.
Муниципалитет получает право установить:
до 50% дополнительного IBI для владельца одного туристического жилого объекта;
до 100% — если у владельца два и более таких объекта;
до 150% — если у владельца четыре и более туристических объектов.
Но это не автоматическое увеличение на налог IBI в Испании на 150%.
Чтобы recargo появился, соответствующий муниципалитет должен находиться в зоне tensionada и принять собственную налоговую ordenanza.
Что это означает для Малаги и Марбельи?
Для жителей Коста дель Соль это один из самых важных нюансов нового закона.
По состоянию на начало октября 2026 года Андалусия не входила в перечень автономных сообществ, объявивших официальные зоны рынка residencial tensionado по государственной процедуре. В сентябре Junta de Andalucía прямо указывала, что Андалусия не относится к регионам, получившим федеральное финансирование по линии, привязанной к объявлению таких зон.
Поэтому новый специальный recargo на туристические квартиры сейчас нельзя автоматически применять к Марбелье или Малаге только потому, что принят Real Decreto-ley 29/2026.
Если в будущем соответствующая территория будет объявлена зоной tensionada и муниципалитет примет необходимую налоговую ordenanza, механизм сможет заработать.
Для владельцев недвижимости это очень важное различие.
Новый IBI для пустующих квартир
Отдельная мера касается жилья, которое длительное время остается пустым.
В муниципалитетах, не находящихся в зоне tensionada, власти могут установить recargo до:
50% IBI, если квартира пустует без уважительной причины более двух лет и принадлежит владельцу четырех или более жилых объектов;
до 100%, если период простоя превышает три года.
Дополнительно муниципалитет может увеличить соответствующий recargo еще на 50 процентных пунктов, если речь идет о владельце двух и более пустующих жилых объектов в одном муниципалитете.
И опять же:
это не автоматический налог для любой пустующей квартиры.
Окончательное решение принимает муниципалитет через свою налоговую ordenanza.
Какая квартира считается пустующей?
Закон устанавливает достаточно важные исключения.
Не должен применяться такой recargo, например, к объекту, который:
— временно не используется из-за работы или обучения владельца;
— связан с переездом по состоянию здоровья, зависимости или социальной чрезвычайной ситуации;
— является второй резиденцией, если непрерывный период отсутствия не превышает четырех лет;
— находится на ремонте или реконструкции;
— является предметом судебного или административного спора;
— выставлен на продажу на рыночных условиях, максимум на один год;
— выставлен в аренду на рыночных условиях, максимум на шесть месяцев.
Это означает, что сам факт отсутствия жильцов еще не делает объект автоматически «пустующим» в налоговом смысле.
Муниципалитет должен установить факт постоянной незанятости по предусмотренной процедуре.
Особенно важно для владельцев нескольких объектов
Новые правила IBI прежде всего направлены на владельцев значительного жилого портфеля.
Например, владелец одной квартиры, которая используется как вторая резиденция, не должен автоматически попадать под описанный recargo на основании самого нового федерального правила.
А вот собственник нескольких жилых объектов, которые годами стоят без использования, оказывается в совершенно другой ситуации.
Для инвесторов с большим портфелем это становится важным фактором управления недвижимостью.
Новая формула налогообложения пустующей недвижимости с 2027 года
Еще одно важное изменение связано с imputación de rentas inmobiliarias.
До сих пор для определенных объектов, которые не являются основной резиденцией, не используются в хозяйственной деятельности и не приносят доход от капитала, применялся фиксированный процент от кадастровой стоимости.
Теперь с 1 января 2027 года вводится прогрессивная шкала.
Она будет применяться к совокупной кадастровой стоимости соответствующих объектов:
| Совокупная кадастровая стоимость | Ставка |
|---|---|
| Первые €100 000 | 1,1% |
| Следующие €400 000 | 1,5% |
| Следующие €500 000 | 2% |
| Свыше €1 млн | 3% |
Это особенно интересная новость для состоятельных собственников.
Пример: кадастровая стоимость недвижимости €1 млн
Важно понимать: это не налоговая сумма, а условный доход, который затем включается в расчет IRPF.
При совокупной кадастровой стоимости:
€100 000 × 1,1% = €1 100
€400 000 × 1,5% = €6 000
€500 000 × 2% = €10 000
Итого:
€17 100 условного дохода для целей IRPF.
При кадастровой стоимости €1,5 млн условный доход по этой шкале составил бы уже около:
€32 100.
При €2 млн — около:
€47 100.
Фактическая сумма налога будет зависеть от общей налоговой ситуации владельца и его применяемой ставки IRPF.
Именно поэтому рост imputación не равен автоматически росту реального налога на ту же сумму.
Что изменится в 2026 году?
Закон одновременно продлевает на весь 2026 год применение ставки 1,1% для определенных объектов в муниципалитетах, где пересмотренные кадастровые значения вступили в силу с 1 января 2012 года.
Это изменение имеет эффект с 1 января 2026 года, несмотря на то, что сам Real Decreto-ley опубликован только в октябре.
А начиная с 2027 года вступает новая прогрессивная система.
То есть календарь выглядит так:
2026 — специальные правила 1,1% сохраняются.
2027 — начинается прогрессивная шкала 1,1% / 1,5% / 2% / 3%.
Важно для владельцев второй резиденции
Для иностранцев, которые имеют квартиру или виллу в Испании для собственного отдыха, этот раздел особенно интересен.
Но необходимо различать:
вторая резиденция;
пустующая недвижимость;
туристическая аренда;
долгосрочная аренда.
Это четыре разных сценария, которые могут иметь различное налоговое и юридическое регулирование.
Например, сам факт использования дома только несколько месяцев в году не означает автоматически, что его следует считать «постоянно пустующим» для нового IBI-recargo: закон прямо относит вторую резиденцию с максимальным непрерывным периодом незанятости до четырех лет к уважительным основаниям.
Льготный НДС 10% на ремонт квартиры для сдачи
С 1 декабря 2026 года расширяется применение сниженного НДС к определенным ремонтным и восстановительным работам в жилье, в том числе когда объект предназначается для долгосрочной аренды как основное жилье.
Это может быть особенно интересно владельцам старых квартир, которые хотят подготовить их к долгосрочной аренде.
Однако ставка применяется только при выполнении условий.
Среди них:
— зданию или предыдущей реконструкции должно быть не менее двух лет;
— стоимость материалов, предоставленных исполнителем, не должна превышать установленный порог в 40% налоговой базы;
— оплата должна производиться предусмотренным законом способом, например банковским переводом, картой или именным чеком.
Поэтому речь идет не о том, что любой ремонт квартиры в Испании автоматически облагается НДС 10%.
Суперпониженный НДС для постоянного социального жилья
С 1 декабря также уточняется применение суперпониженной ставки IVA к определенным категориям защищенного жилья.
Она распространяется, в частности, на жилье, имеющее постоянный или бессрочный режим государственной защиты, при передаче его застройщиком, включая совместно передаваемые гаражи в пределах установленного количества.
Для обычного покупателя luxury-недвижимости эта мера напрямую практически не влияет.
Но для рынка доступного жилья она имеет большое значение.
Льгота при продаже жилья государству
Еще одна новая мера касается налога на прирост капитала при продаже жилья государственным структурам.
С момента вступления Real Decreto-ley и до 31 декабря 2027 года может применяться освобождение от налогообложения прироста стоимости при продаже определенного жилья публичным структурам, которые занимаются продвижением и управлением социальным и доступным жильем.
Но одновременно должны выполняться важные условия:
дом должен быть пустым без уважительной причины не менее двух предыдущих лет;
покупателем должна быть соответствующая публичная структура;
полная цена продажи должна быть менее €800 000.
До €200 000 применяется 100% освобождение.
Между €200 000 и €800 000 процент освобождения постепенно уменьшается.
Для luxury-сегмента Марбельи это, как правило, не будет основной мерой из-за ограничения стоимости, но для более доступного жилья она потенциально значима.
Продажа дома человеком старше 65 лет
Изменяется также определение основного жилья для некоторых налоговых освобождений при продаже.
Если человеку старше 65 лет или человеку в ситуации тяжелой или большой зависимости приходится переехать:
— в специализированный центр;
— или в жилье родственника до третьей степени родства,
то прежнее жилье может сохранять статус habitual residence для соответствующего освобождения от налога на прирост капитала.
Это позволяет избежать ситуации, когда пожилой собственник теряет налоговое преимущество только потому, что по состоянию здоровья или возрасту вынужден был покинуть свой дом.
Изменение муниципальной plusvalía при продаже недвижимости
С 1 декабря 2026 года меняются максимальные коэффициенты, которые применяются при расчете налоговой базы plusvalía municipal — муниципального налога на прирост стоимости городских земель.
Новая шкала учитывает период владения:
| Срок | Максимальный коэффициент |
|---|---|
| Менее 1 года | 0,17 |
| 1 год | 0,16 |
| 2 года | 0,16 |
| 3–4 года | 0,17 |
| 5 лет | 0,19 |
| 6 лет | 0,21 |
| 7 лет | 0,23 |
| 8 лет | 0,24 |
| 9 лет | 0,25 |
| 10 лет | 0,22 |
| 11 лет | 0,18 |
| 12 лет | 0,14 |
| 13 лет | 0,12 |
| 14–17 лет | 0,11 |
| 18 лет | 0,13 |
| 19 лет | 0,20 |
| 20 лет и более | 0,30 |
Это максимальные коэффициенты, а не автоматически применяемые ставки для каждого муниципалитета.
Конкретный расчет зависит от муниципальной налоговой ordenanza и других параметров.
Что меняется для SOCIMI?
Отдельный раздел касается крупных инвестиционных компаний.
Для SOCIMI, которые получают доход от аренды или передачи жилой недвижимости, вводится специальный налоговый режим для нераспределенной прибыли.
Специальный налог составляет:
25% от соответствующей нераспределенной прибыли от жилищной аренды, включая определенные туристические и краткосрочные объекты, если эти доходы не облагаются по общему режиму и не подпадают под предусмотренную отсрочку реинвестирования.
Однако предусмотрены существенные стимулы для компаний, которые направляют большую часть своего портфеля на доступное жилье.
При доле доступной аренды более 80% специальный налог снижается на 50%.
Если одновременно соответствующая нераспределенная прибыль реинвестируется в доступное арендное жилье в течение трех лет, reduction может составить 100%.
На переходный период установлены специальные пороги:
более 60% для соответствующих периодов 2026 года;
более 70% для периодов, начинающихся в 2027 году.
Для частного владельца одной квартиры этот раздел практически не имеет значения.
Для крупных инвестиционных структур — наоборот.
Новая программа TU CASA: до €50 000 под 0%
Помимо налоговых мер, государство создает механизм финансирования первой основной квартиры.
Программа получила название TU CASA.
Она предусматривает дополнительное государственное финансирование через ICO.
Размер такого займа:
до 20% стоимости жилья, но не более €50 000.
Процентная ставка — 0%, комиссии отсутствуют.
Предусмотрен срок погашения до десяти лет, а период отсрочки может совпадать с периодом ипотечного кредита, но максимум составляет 30 лет.
При этом покупаемое жилье получает постоянное ограничение по максимальной цене последующей продажи.
Если оно сдается, арендная плата также должна соответствовать установленным ограничениям.
Можно ли уже получить €50 000?
Не автоматически.
Сам Real Decreto-ley создает механизм, но конкретные параметры программы, категории получателей и другие условия должны быть определены последующим Acuerdo del Consejo de Ministros.
Поэтому потенциальным покупателям не стоит воспринимать €50 000 как уже доступную каждому субсидию.
Ограничение роста арендной платы до 2%
Хотя это не налог, владельцам недвижимости и арендаторам важно учитывать еще одну меру того же пакета.
Для договоров аренды жилья, ежегодная дата пересмотра которых приходится на период от вступления закона в силу до 31 декабря 2027 года, устанавливаются дополнительные ограничения.
Если действующая арендная плата уже превышает максимально применимый предел соответствующего индекса, увеличение не допускается.
В остальных случаях при отсутствии нового соглашения между сторонами повышение не может превышать 2%.
Таким образом, собственник и арендатор могут договориться об изменении цены в предусмотренных рамках, но при отсутствии нового соглашения действует установленный максимум.
Что изменится для владельцев недвижимости на Коста дель Соль?
Для Коста дель Соль новый пакет особенно интересен.
Регион имеет большое количество:
— второй резиденции;
— иностранных собственников;
— туристических квартир;
— домов, используемых сезонно;
— объектов долгосрочной аренды;
— luxury-вилл.
Поэтому разные разделы закона будут иметь совершенно разное значение.
Владелец одной виллы
Если вилла используется как вторая резиденция, главное — правильно различать статус объекта и правила налоговой декларации.
Сам новый IBI-recargo за пустующую недвижимость не должен автоматически применяться только из-за того, что владелец живет в другом государстве или приезжает в дом несколько раз в год.
Владелец нескольких квартир
Здесь ситуация более сложная.
Если несколько квартир пустуют длительное время, новые правила IBI могут стать важным фактором расходов.
Владелец туристического жилья
Нужно обратить внимание прежде всего на новый режим НДС с 1 декабря 2026 года и на возможный IBI-recargo, если конкретный муниципалитет в будущем окажется в зоне tensionada.
Владелец, сдающий квартиру долгосрочно
Здесь, наоборот, появляются дополнительные налоговые стимулы.
При соблюдении условий reduction по IRPF может быть очень существенной — до 100% в отдельных сценариях.
А что означает новый закон для владельцев недвижимости в Марбелье?
Для города Марбелья важнее всего рассматривать изменения сразу по нескольким направлениям.
Город имеет развитый рынок долгосрочной и сезонной аренды.
Одновременно здесь большое количество второй резиденции и международных владельцев.
Поэтому особенно значимы:
IBI;
IRPF;
туристическая аренда;
plusvalía municipal;
налогообложение при продаже;
стоимость ремонта;
доходность аренды.
При этом нельзя переносить на Марбелью все положения, которые в законе привязаны к zonas de mercado residencial tensionado.
Как отмечала Junta de Andalucía в сентябре 2026 года, Андалусия на тот момент не объявляла такие зоны по государственной процедуре.
Следовательно, владельцу недвижимости в Марбелье необходимо смотреть не только федеральный закон, но и текущий статус территории и муниципальные ordenanzas.
Как новый пакет влияет на рынок элитной недвижимости?
На первый взгляд большинство мер ориентированы на доступное жилье.
Однако косвенное влияние может быть шире.
Марбелья — один из крупнейших центров элитной недвижимости Испании, где рынок тесно связан с туризмом и международными инвестициями.
В городе одновременно развиваются:
— luxury-отели;
— новые жилые комплексы;
— современные виллы;
— гостиничные проекты;
— международные школы;
— рестораны высокого класса;
— golf resorts.
Поэтому любые изменения налоговой политики в отношении жилья потенциально интересны инвесторам.
При этом нельзя утверждать, что новый Real Decreto-ley автоматически приведет к падению или росту цен на элитную недвижимость в Марбелье.
Влияние будет зависеть от конкретного сегмента.
Станет ли туристическая аренда менее выгодной?
Для некоторых объектов — вполне возможно.
Добавление 10% НДС с декабря 2026 года увеличивает налоговую нагрузку по соответствующим краткосрочным арендам.
Если собственник не хочет увеличивать цену для гостя, часть нагрузки может уменьшить его чистую доходность.
Если цена повышается, объект становится менее конкурентоспособным по сравнению с предложениями, которые не подпадают под этот режим.
Но окончательный эффект зависит от того, как конкретная недвижимость используется и какие услуги предоставляются.
А долгосрочная аренда, наоборот, получает стимул
Здесь государственная политика выглядит противоположно.
Для владельца жилья, который переводит объект на аренду как основное место проживания, появляются серьезные IRPF-incentives.
Особенно привлекательными становятся сценарии:
снижение аренды более чем на 5%;
новый договор по ограниченной цене;
аренда молодому человеку;
аренда в зоне tensionada;
социальная аренда;
сдача отремонтированной квартиры.
Таким образом, законодатель пытается финансово перенаправить собственников от краткосрочной аренды к долгосрочной.
Что делать владельцу недвижимости после 8 октября 2026 года?
В первую очередь необходимо определить, какой именно статус имеет объект.
Если квартира сдается на длительный срок
Нужно проверить, какая reduction IRPF может применяться к доходу и соответствует ли новый договор требованиям.
Если квартира сдается туристам
Следует заранее пересчитать модель доходности с учетом нового IVA с 1 декабря 2026 года.
Если квартира пустует
Нужно проверить, подпадает ли объект под критерии permanent vacancy и какую ordenanza IBI применяет муниципалитет.
Если объект является второй резиденцией
Следует учитывать новые правила IRPF, которые начнут действовать с 2027 года, но не путать их с IBI-recargo за пустующее жилье.
Если планируется продажа
Необходимо отдельно рассчитать:
IRPF или налог нерезидента;
plusvalía municipal;
расходы на продажу;
возможные освобождения.
Если планируется ремонт
При работах после 1 декабря 2026 года стоит проверить возможность применения сниженной ставки IVA.
Новый налоговый календарь недвижимости Испании
Особенно удобно запомнить три даты.
8 октября 2026 года
Вступает в силу Real Decreto-ley 29/2026.
С этого момента начинают действовать многие изменения IRPF и IBI.
1 декабря 2026 года
Начинают действовать изменения по:
НДС 10% для определенных краткосрочных меблированных аренд;
льготному НДС на соответствующие ремонтные работы;
суперпониженному НДС для определенных защищенных объектов.
С этой же даты начинают действовать новые максимальные коэффициенты муниципальной plusvalía.
1 января 2027 года
Начинается новая прогрессивная шкала imputación de rentas inmobiliarias.
Для многих владельцев второй недвижимости именно эта дата может оказаться наиболее важной в долгосрочной перспективе.
Таблица: новые налоги и льготы в Испании
| Мера | Что меняется | Дата |
|---|---|---|
| IRPF для долгосрочной аренды | Reduction до 100% в отдельных случаях | 8 октября 2026 |
| IRPF арендаторов | Вычет 10% при доходе ниже €33 007,20 | 8 октября 2026 |
| Продажа жилья 65+ | Расширяется определение habitual residence | 8 октября 2026 |
| Продажа государству | Освобождение от прироста капитала при условиях | 8 октября 2026 |
| IVA краткосрочной аренды | 10% в предусмотренных случаях | 1 декабря 2026 |
| IVA ремонта | Расширение применения сниженной ставки | 1 декабря 2026 |
| IVA защищенного жилья | Superreduced rate в предусмотренных случаях | 1 декабря 2026 |
| IBI пустующих объектов | Новые максимальные recargos | С налогового периода после вступления |
| IBI туристического жилья | До 150% в зонах tensionada при условиях | С налогового периода после вступления |
| Plusvalía municipal | Новые максимальные коэффициенты | 1 декабря 2026 |
| SOCIMI | Специальный налог до 25% на часть нераспределенной прибыли | Периоды с 2026 |
| Imputación недвижимости | Прогрессивная шкала 1,1–3% | 1 января 2027 |
| TU CASA | До €50 000 / 20% стоимости под 0% | После установления параметров программы |
Главное для иностранного владельца недвижимости в Испании
Для иностранцев новый пакет особенно интересен потому, что владение испанской недвижимостью часто связано сразу с несколькими сценариями.
Человек может жить в другой стране и иметь квартиру в Испании.
Может приезжать сюда летом.
Может сдавать ее несколько месяцев.
Может использовать как вторую резиденцию.
Может сдавать ее круглый год.
Или в какой-то момент решить продать.
Для каждого варианта последствия разные.
Поэтому выражение «новый налог на недвижимость в Испании» слишком упрощает ситуацию.
На самом деле в октябре 2026 года меняются сразу несколько налоговых механизмов.
Важный нюанс для нерезидентов
Большая часть описанных выше новых reductions относится к IRPF, то есть налогу на доходы физических лиц — налоговых резидентов, облагаемых этим налогом.
Для собственника, который является налоговым нерезидентом Испании, нельзя автоматически применять все новые льготы IRPF.
У нерезидентов действует отдельный режим IRNR — Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Поэтому перед расчетом налога необходимо сначала определить налоговый статус владельца и конкретный способ использования недвижимости.
Это особенно важно для иностранных собственников вилл и апартаментов на Коста дель Соль.
Недвижимость в Испании: теперь еще важнее правильный расчет
Новый пакет показывает, насколько тесно в Испании переплетаются рынок недвижимости и налоговая политика.
Государство предлагает более серьезные налоговые стимулы тем собственникам, которые:
сдают жилье долгосрочно;
снижают арендную плату;
ремонтируют недвижимость;
передают жилье в социальную аренду;
продают определенные объекты государственным структурам.
Одновременно повышается налоговое давление или создается возможность его усиления для:
части краткосрочных аренд;
туристического жилья в определенных зонах;
крупных портфелей пустующей недвижимости;
крупных инвестиционных структур.
Для обычного владельца одной квартиры изменения могут оказаться ограниченными.
Для владельца нескольких объектов или инвестора последствия могут быть гораздо серьезнее.
FAQ: новые налоги на недвижимость в Испании в 2026 году
Какой новый налог вступил в силу в Испании в октябре 2026 года?
С 8 октября вступил в силу Real Decreto-ley 29/2026, содержащий пакет налоговых изменений в сфере жилья. Среди них — новый режим НДС для определенной краткосрочной аренды, изменения IBI, IRPF и plusvalía.
Когда вступил в силу новый закон о жилье?
Real Decreto-ley 29/2026 опубликован 7 октября 2026 года и вступил в силу 8 октября 2026 года.
Будет ли НДС 10% на туристическую аренду?
С 1 декабря 2026 года вводится НДС 10% для предусмотренных законом случаев аренды меблированных квартир и домов сроком не более 30 ночей одному арендатору, с установленными исключениями.
Будет ли IBI выше для туристической квартиры?
В муниципалитетах, расположенных в зонах tensionada, муниципалитеты смогут устанавливать специальный recargo до 50%, 100% или 150% в зависимости от количества туристических объектов у владельца. Это не автоматическое повышение для всей Испании.
Будет ли новый IBI для пустой квартиры?
Муниципалитеты получают новые возможности устанавливать recargo за постоянную незанятость жилья. В некоторых случаях он может достигать 50%, а при более длительном периоде — 100%, с дополнительными условиями.
Нужно ли платить дополнительный IBI за вторую резиденцию?
Не автоматически. Закон отдельно предусматривает, что вторая резиденция с непрерывной незанятостью до четырех лет может считаться уважительной причиной для целей recargo за пустующее жилье.
Какая льгота появилась для арендаторов?
Налогоплательщики с налоговой базой ниже €33 007,20 могут получить федеральный вычет в размере 10% платежей за аренду основного жилья при выполнении остальных условий.
Какой максимальный вычет для арендатора?
При налоговой базе до €23 007,20 максимальная база вычета составляет €11 630, поэтому максимальный вычет — €1 163.
Какие льготы получили владельцы квартир?
Для некоторых новых договоров долгосрочной аренды собственники, которые не являются gran tenedores, смогут применять reductions от 15% до 100% в зависимости от условий договора, стоимости аренды, возраста арендатора, расположения объекта и других требований. Когда начнет действовать новая шкала imputación de rentas?
С 1 января 2027 года.
Какая максимальная ставка будет применяться к большой кадастровой стоимости?
По новой прогрессивной шкале ставка для части совокупной кадастровой стоимости свыше €1 млн составляет 3%. Это условный доход для целей IRPF, а не прямой налог 3% от стоимости недвижимости.
Что такое programa TU CASA?
Это созданный государством механизм дополнительного финансирования первой основной квартиры. Он предусматривает заем до меньшей из двух величин — 20% стоимости жилья или €50 000 — под 0% и без комиссий.
Уже можно оформить €50 000 по TU CASA?
Сам механизм создан законом, но конкретные условия, круг получателей и другие параметры должны быть определены последующим решением Совета министров.
Что изменилось для SOCIMI?
Для определенной нераспределенной прибыли от жилой аренды вводится специальный налог 25%, с возможными reductions при высокой доле доступного жилья и реинвестировании прибыли.
Изменится ли plusvalía при продаже недвижимости?
Да. С 1 декабря 2026 года изменяются максимальные коэффициенты для расчета муниципальной plusvalía.
Относится ли новый налоговый пакет к luxury-недвижимости Марбельи?
Некоторые меры относятся к рынку недвижимости в целом, однако отдельные льготы и recargos имеют ограничения по типу объекта, аренде, налоговому статусу владельца и зоне рынка.
С 8 октября 2026 года в Испании действует один из наиболее заметных за последние годы пакетов изменений, связанных с налогообложением жилья.
Он одновременно предлагает собственникам новые налоговые стимулы и создает дополнительные расходы для некоторых моделей использования недвижимости.
Главное изменение для долгосрочной аренды — новая система reductions в IRPF, которая в отдельных случаях позволяет собственнику, не являющемуся gran tenedor, снизить налогооблагаемый доход от аренды вплоть до 100%.
Арендаторы с более низкой налоговой базой получили новую федеральную льготу — 10% от расходов на аренду основного жилья в пределах установленной базы.
Одновременно с 1 декабря 2026 года определенная краткосрочная аренда будет облагаться IVA 10%, а муниципалитеты получат дополнительные возможности устанавливать recargos IBI для туристической недвижимости в зонах tensionada.
Пустующее жилье также оказывается под более пристальным вниманием.
Для крупных владельцев муниципалитеты смогут применять дополнительные recargos IBI при длительной и необоснованной незанятости объекта.
А с 1 января 2027 года появится новая прогрессивная шкала imputación de rentas inmobiliarias — от 1,1% до 3% в зависимости от совокупной кадастровой стоимости соответствующих объектов.
Для рынка сделок важны новые правила освобождения от налога на прирост капитала при определенных продажах государственным структурам, расширение налоговой защиты для некоторых пожилых собственников и новые коэффициенты муниципальной plusvalía.
Для инвестиционного рынка отдельно изменяется режим SOCIMI.
Наконец, программа TU CASA должна дать некоторым покупателям первой основной квартиры возможность получить дополнительное финансирование до €50 000 под 0%, хотя ее практический запуск зависит от последующего определения условий.
Для владельцев недвижимости на Коста дель Соль и в Марбелье особенно важно не переносить все новые правила на себя автоматически. Туристическая квартира, вторая резиденция, объект долгосрочной аренды, инвестиционный портфель и основное жилье имеют совершенно разные налоговые сценарии.
Кроме того, Андалусия на момент вступления нового пакета в силу не имела официально объявленных зон tensionada, поэтому специальные IBI-механизмы, привязанные именно к таким территориям, сейчас нельзя считать автоматически действующими в Марбелье или Малаге.
Для международного владельца это означает главное: налоговая эффективность недвижимости в Испании теперь еще сильнее зависит от того, как именно используется объект, кто является его владельцем, где находится недвижимость и является ли собственник налоговым резидентом Испании.
Поэтому при покупке, продаже, сдаче или реконструкции недвижимости стоит рассматривать не только цену объекта.
Нужно учитывать и будущие налоговые расходы, доходность аренды, муниципальные правила и изменения законодательства.
А для покупателей, которые выбирают недвижимость в Испании, недвижимость на Коста дель Соль или элитные виллы в Марбелье, это становится еще одним аргументом в пользу профессионального сопровождения сделки и предварительного расчета всех расходов до принятия инвестиционного решения.
Читайте также: